Keller: Was ist geschuldet? / 4 Die Entscheidung

Das OLG sieht das anders! B habe keine Kellerräume in Wohnraumqualität zugesichert. Kellerräume müssten keine Aufenthaltsraum- oder gar Wohnraumqualität haben.

Hinweis

1. Nach § 650k BGB werden die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung Inhalt des Bauträgervertrags, es sei denn, die Vertragsparteien vereinbaren ausdrücklich etwas anderes. Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Insoweit kann Leistung im Einzelfall auch nach einem Prospekt bestimmt werden. Im Fall gab es für eine Heranziehung des Prospekts keinen Anlass, weil die Ausführungsdetails in der Baubeschreibung konkret beschrieben waren und keine Unklarheit vorlag. Hier gilt der Grundsatz, dass ein detailliert beschriebenes Leistungselement einer globalen oder funktionalen Beschreibung oder Schlüsselfertigklausel vorgeht.

2. Der Umfang der Herstellungspflicht des Bauträgers kann sich aus einem Exposee oder einem Prospekt ergeben. Beispiele:

   • Beschreibt ein Bauträger die von ihm erstellte Wohnungseigentumsanlage in der Werbung als "Seniorenresidenz" und bewirbt er die von ihm vertriebenen Eigentumswohnungen mit Prädikaten wie "behinderten- und rollstuhlgerecht", so ist die Übereinkunft des Bauträgers und des Erwerbers dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt Seniorenresidenz den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen sollen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2009, 23 U 11/08, IBR 2010 S. 274).
   • Wird ein Wohneigentum in einem Verkaufsprospekt als "exklusive Luxuseigentumswohnung" beschrieben, gelten als Beschaffenheitsvereinbarung die erhöhten Anforderungen der DIN 4109 für den Schallschutz (OLG Celle, Urteil v. 10.5.2007, 5 U 164/04, NZBau 2008 S. 120). Unterschreitet der tatsächliche Schallschutz diese Anforderungen deutlich, ist der Käufer berechtigt, das Vertragsverhältnis über den "großen Schadensersatzanspruch" rückabzuwickeln.
   • Verspricht ein Verkaufsprospekt "Ruhe und Komfort" und garantiert "gutes Wohnen in attraktiven, ruhigen Stadtwohnungen, die auch hohen Ansprüchen an die Wohnqualität gerecht werden", kann der Erwerber erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleichbare andere, gleichwertig gestellte und abgenommene Bauwerke dieser Art erfüllen. Der Käufer kann also erwarten, dass er in seiner Wohnung Ruhe findet und sein Verhalten nicht einschränken muss, um Vertraulichkeit zu wahren, und dass angehobene Sprache in der Nachbarwohnung im Allgemeinen nicht zu verstehen ist (LG München I, Urteil v. 25.7.2008, 18 O 2325/08, IBR 2008 S. 3219).

   Lassen sich zu den Vorstellungen der Vertragsparteien keine Feststellungen treffen, kommt es für eine mangelfreie Werkleistung auch darauf an, ob das Werk so hergestellt ist, dass es nicht mit Fehlern behaftet ist, die die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen Gebrauch aufheben oder mindern. Nach der Rechtsprechung kann der Erwerber dabei redlicher Weise erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleichbare andere zeitgleich fertiggestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen (BGH, Urteil v. 14.5.1998, VII ZR 184/97, NJW 1998 S. 2814, 2815). Die vom Bauträger zu erbringenden Leistungen müssen deshalb stets (auch) den allgemein anerkannten geschriebenen oder ungeschriebenen (BGH, Urteil v. 21.11.2013, VII ZR 275/12, Rz. 14) Regeln der Technik entsprechen – auch dann, wenn etwas anderes vereinbart ist.

3. Häufig werden zur Beschreibung dessen, was Teil der anerkannten Regeln ist, die DIN-Normen herangezogen. DIN-Normen sind nach der Rechtsprechung auch ohne Erwähnung vom Bauträger einzuhalten und beschreiben als Mindeststandard die geschuldete Beschaffenheit zum Zeitpunkt der Abnahme. DIN-Normen sind zwar keine Rechtsnormen, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, bzw. auf freiwillige Anwendung ausgerichtete Empfehlungen des DIN Deutschen Instituts für Normung e. V. Verstößt ein Bauträger gegen die einschlägigen DIN-Normen, spricht aber eine "tatsächliche Vermutung" für einen Mangel (BGH, Urteil v. 19.4.1991, V ZR 349/89, NJW 1991 S. 2021). Die geschuldete Beschaffenheit kann – und wird häufig – allerdings über die anerkannten Regeln der Technik hinausgehen. DIN-Normen können außerdem zwar die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben. Sie können aber auch hinter diesen zurückbleiben. Im Rahmen der getroffenen Vereinbarungen schuldet der Bauträger im Übrigen ein funktionstaugliches und zweckentsprechendes Werk. An dieser Erfolgshaftung ändert sich nichts, wenn die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben, mit der die geschuldete Funktionstauglichkeit des Werkes nicht erreicht werden kann. Der BGH nimmt deshalb eine Abweichung von der vereinbarten Bescha...