Zusammenfassung

 
Begriff

Nach § 557b BGB kann in einem Wohnraummietvertrag vereinbart werden, "dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird". Seit Januar 2003 lautet die Bezeichnung beim Statistischen Bundesamt "Verbraucherpreisindex für Deutschland" – VPI. Inhaltliche Änderungen waren mit der Umbenennung nicht verbunden. Diese Form der Wertsicherung nennt das Gesetz "Indexmiete".

Seit 1.9.2001 gibt es in der Wohnraummiete keine Mindestlaufzeiten für indexierte Mietverträge mehr. Möglich sind Indexierungen bei Mietverträgen auf unbestimmte Dauer oder bei befristeten Mietverträgen mit beliebiger Laufzeit auch von weniger als 10 Jahren.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt.

1 Inhaltliche Anforderungen

Die Indexmiete nach § 557b BGB kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Man versteht hierunter eine Vereinbarung, wonach sich die Höhe der Miete mit der Änderung einer bestimmten, von den Parteien gewählten Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Parteien kein Verhandlungsspielraum für die Festsetzung der Miethöhe verbleibt.[1]

Haben die Parteien dagegen einen Verhandlungsspielraum, so spricht man von einem Leistungsvorbehalt[2]; eine so formulierte Klausel ist unwirksam.

Gleiches gilt für eine Spannungsklausel; eine solche Klausel liegt vor, wenn die Bezugsgröße mit der Miete gleichartig, zumindest aber vergleichbar ist.[3]

 
Praxis-Beispiel

Spannungsklausel

Ein solcher Fall läge etwa vor, wenn vereinbart ist, dass jeweils diejenige Miete geschuldet wird, die sich aus einer bestimmten Rubrik eines Mietspiegels ergibt. Im Wohnraummietrecht sind Spannungsklauseln gemäß § 557b Abs. 4 BGB verboten.

Schriftformerfordernis: Die Mietanpassungsvereinbarung muss gemäß § 557b Abs. 1 BGB schriftlich getroffen werden.

Zulässiger Veränderungsmaßstab: Das Ausmaß der Mietanpassung muss in der Vereinbarung bestimmt sein und darf höchstens der prozentualen Indexänderung entsprechen. Die Punktzahl des VPI darf nicht dem Erhöhungsprozentsatz gleichgesetzt werden. Es gibt aber keine Kappungsgrenze.

 
Praxis-Beispiel

Unwirksame Klausel

Unwirksam ist eine Klausel, wonach die Veränderung des Preisindexes um 10 Punkte zur Folge haben soll, dass sich die Miete um 10 % erhöht oder ermäßigt. In diesem Fall hätte eine Erhöhung des Indexes von 120 auf 130 Punkte (= 8,33 %) eine Mieterhöhung von 10 % zur Folge; die Proportionalität zwischen Indexänderung und Mieterhöhung wäre in diesem Fall nicht gewahrt.

 
Achtung

Keine Bevorzugung

Die Klausel muss so gestaltet sein, dass die Anpassungsklausel zugunsten beider Vertragspartner wirken kann.

Die Klausel muss also so gefasst werden, dass sich die Miete bei einem Anstieg der Bezugsgröße erhöht und bei einem Abstieg der Bezugsgröße vermindert. Außerdem muss sichergestellt sein, dass sich beide Vertragspartner auf die Veränderung berufen können. Durch die Vereinbarung mehrerer Anpassungsklauseln mit unterschiedlicher Bezugsgröße oder einer Staffelmiete und einer Mietanpassungsvereinbarung mit der Absprache, dass der Vermieter nach seiner Wahl von dem einen oder dem anderen Erhöhungsrecht Gebrauch machen kann, wird die Wechselwirkung ausgehebelt; eine solche Klausel ist unwirksam.

Als zulässige Bezugsgröße kann nur der Verbraucherpreisindex für Deutschland gewählt werden.

 
Praxis-Tipp

Empfohlene Klausel

"Die Parteien vereinbaren, dass die Entwicklung der Miethöhe durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) bestimmt wird. Steigt oder fällt dieser ab Beginn des Mietverhältnisses, kann jede Vertragspartei eine der prozentualen Indexänderung entsprechende Änderung der Miete verlangen. Die Miete muss jedoch, von Erhöhungen wegen baulicher Maßnahmen oder gestiegener Betriebskosten abgesehen, mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Das Gleiche gilt bei jeder erneuten Indexänderung nach einer Erhöhung oder Ermäßigung der Miete. Während der Geltung dieser Vereinbarung ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ausgeschlossen. Eine Erhöhung wegen baulicher Maßnahmen (§ 559 BGB) kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter diese aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat."

Übergangsregelung

Die vor dem 1.9.2001 vereinbarten Klauseln bleiben wirksam, soweit sie nach damaligem Recht wirksam waren. Für diese gilt § 10a MHG weiter.

[1] "Volle Automatik"; BGH, ZMR 1969 S. 141.
[2] BGH, a. a. O..
[3] BGHZ 14 S. 306.

1.1 Inhalt der Vereinbarung

Das Statistische Bundesamt hat seit Januar 2003 die Veröffentlichung der verschiedenen Verbraucherindizes eingestellt, da sie sich nur geringfügig unterschieden. Seither kann nur noch der Verbraucherpreisindex (VPI) vereinbart werden. Die Veränderung der Indexpunktzahl muss in eine prozentuale Veränderung umgerechnet werden. Für die Umrechnung der Indexpunktzahl in den Prozentsatz der Änderung gilt folgende Formel:

 

((neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100) – 100...

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