HeizKV: Gewerbliche Wärme- und Warmwasserlieferung (Cont ... / 4.2 Bestehendes Mietverhältnis

Hat der Vermieter bisher eine zentrale Versorgungsanlage selbst betrieben und will er während eines laufenden Mietverhältnisses auf gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser umstellen, so kann er das nach herrschender Meinung nur mit Zustimmung des Mieters tun.^[1] Durch den Abschluss des Mietvertrags sind Mieter und Vermieter an die darin getroffenen Vereinbarungen gebunden. Hierzu gehört auch die Versorgung mit Wärme. Erfolgt die Versorgung im Eigenbetrieb des Vermieters bzw. Gebäudeeigentümers, ist diese Versorgungsart Gegenstand des Mietvertrags. Will daher der Vermieter auf gewerbliche Lieferung umstellen, liegt eine Vertragsänderung vor, die grundsätzlich der Zustimmung des Mieters bedarf. Der BGH hat die Auffassung vertreten, dass die Zustimmung des Mieters im Hinblick auf die Umstellung bereits darin gesehen werden kann, dass der Mietvertrag auf einen Betriebskostenkatalog verweist, der die Wärmelieferung beinhaltet.^[2]

Achtung

Höhere Betriebskosten

Die Umstellung auf gewerbliche Lieferung birgt wegen der damit für den Mieter höheren Betriebskosten hohes Streitpotenzial.

Bestehendes Mietverhältnis nach 1.7.2013

2013 wurde § 556c BGB eingeführt. Diese Vorschrift regelt zusammen mit der Wärmelieferverordnung (WärmeLV vom 7.6.2013) die rechtlichen Voraussetzungen für die Umstellung von der Eigenversorgung eines Anwesens mit Wärme und Warmwasser auf gewerbliche Lieferung.

Achtung

Alle bestehenden Wohnraummietverhältnisse

§ 556c BGB ist auf alle bestehenden Wohnraummietverhältnisse anzuwenden, unabhängig davon, welche vertraglichen Regelungen der Mietvertrag enthält.

Wenn der Vermieter von Eigenversorgung auf Fremdversorgung umstellt, führt dies in der Regel zu höheren Heiz- und Warmwasserkosten. Die Rechnung des Wärmelieferanten besteht aus einem fixen Grundpreis und einem Arbeitspreis, der je nach Verbrauch bzw. in Anspruch genommener Wärmemenge variiert. In diesem Wärmepreis kalkuliert der Lieferant auch Investitions- und Verwaltungskosten sowie den Unternehmergewinn mit ein. Diese Kostenpositionen kann ein Vermieter, der die Anlage in Eigenregie betreibt, nicht an den Mieter weitergeben. Der Vermieter, der seinerseits die Rechnung des Wärmelieferanten erhält, gibt diese lediglich an den Mieter weiter, ohne dass er die Kalkulation des Lieferanten kennt oder auf die Preisbildung Einfluss nehmen kann. Die Umstellung auf Wärmelieferung führt daher meist zu einer wirtschaftlichen Benachteiligung des Mieters, da der Wärmepreis Kostenpositionen enthält, die in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, die der Mieter bisher vom Vermieter erhalten hat, nicht inbegriffen sind.

Voraussetzungen des § 556c BGB

Damit die Interessen des Vermieters, des Lieferanten und des Mieters gleichberechtigt berücksichtigt werden können, enthält § 556c BGB Bestimmungen, die bei der Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung zu beachten sind. Die Voraussetzungen gemäß § 556c Abs. 1 BGB müssen insgesamt gegeben sein, nur dann ist die Umstellung wirksam.

1. Es muss bereits ein Mietverhältnis bestehen. Die Bestimmung des § 556c BGB regelt die Umstellung der Eigenversorgung, die aber nur möglich ist, wenn von einer Art der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf eine andere umgestellt wird. Für Mietverhältnisse, die erst nach Umstellung auf Wärmelieferung beginnen, gilt § 556c BGB nicht. Bei diesen Neuverträgen sind die vertraglichen Regelungen einschlägig.
2. Der Mieter muss nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet sein, die Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter eine Bruttokalt-, Teilinklusiv- oder Nettokaltmiete schuldet. In diesen Fällen sind die Betriebskosten teilweise oder ganz neben der Miete durch eine Pauschale oder eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vom Mieter zu zahlen.
3. Der Vermieter hat die Wärme- und Warmwasserversorgung in Eigenregie auszuführen. Das ist immer dann der Fall, wenn für das Gebäude eine zentrale Heiz- und Warmwasseranlage existiert, die vom Vermieter betrieben wird. Werden die Mieträume jedoch durch Einzelöfen oder Etagenheizung versorgt und trägt der Mieter für diese Geräte die Verantwortung, findet § 556c BGB keine Anwendung.^[3]
4. Der Vermieter stellt von Eigenversorgung auf Versorgung durch eigenständige gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferer um. Gemäß § 556c Abs. 1 Nr. 1 BGB kann die Umstellung dadurch erfolgen, dass der Wärmelieferant die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer neuen Anlage liefert oder durch Anschluss an ein Wärmenetz zur Verfügung stellt. Der Errichtung einer neuen Anlage bedarf es allerdings nicht, wenn der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 % beträgt (§ 556c Abs. 1 Satz 2 BGB).^[4]
5. Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen. Um prüfen zu können, ob das Gebot der Kostenneutralität eingehalten ist, muss ein Vergleich zwischen den bisherigen Wärme- und Warmwasserkosten einer...