Für eine Zwangsvollstreckung nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist grundsätzlich ein besonderer Titel erforderlich, allerdings kein Duldungstitel. Aus dem Titel müssen aber zu erkennen sein:[1] die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, Art und Bezugszeitraum des Anspruchs und die Fälligkeit des Anspruchs.
Durch diese Angaben soll erreicht werden, dass das Vollstreckungsgericht nicht selbst prüfen und feststellen muss, ob es sich um nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG berücksichtigungsfähige Forderungen handelt und wann diese fällig geworden sind. Die materiell-rechtliche Prüfung ist Aufgabe des Prozessgerichts im Erkenntnisverfahren. Soweit Art und Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, können diese Angaben allerdings auch glaubhaft gemacht werden.
Als Titel kommen vor allem Urteile in Betracht. Daneben kann es sich nach § 794 Nr. 1 bis 5 ZPO aber auch um einen Prozessvergleich, einen Beschluss nach § 91a ZPO, einen Vollstreckungsbescheid oder um eine vollstreckbare Urkunde handeln. Diese Titel sind ohne Weiteres aber nur dann geeignet, wenn aus ihnen die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, in dessen Sondereigentum vollstreckt werden soll, hervorgeht, an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu leisten.
Die in § 10 Abs. 3 Satz 2 ZVG genannte "Art" des zu vollstreckenden Anspruchs knüpft an § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 ZVG an und verdeutlicht, dass es sich um einen dort geschützten Anspruch handeln muss. Bezugszeitraum meint die Zeitspanne, in der die Ansprüche entstanden sind.[2] Die titulierten Ansprüche müssen fällig sein. Diese Anforderung ergibt sich auch aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 ZVG. Die Besonderheit ist hier deshalb darin zu sehen, dass dann, wenn ausnahmsweise künftige Ansprüche – etwa nach § 259 ZPO – tituliert worden sind, eine Zwangsvollstreckung ausscheidet.
Soweit Art und/oder Bezugszeitraum des Anspruchs und/oder seine Fälligkeit nicht aus dem Titel selbst zu erkennen sind, können sie auch glaubhaft gemacht werden. Etwa einem Vollstreckungsbescheid oder einem Anerkenntnis- oder Versäumnisurteil kann nicht entnommen werden, ob es sich um nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigte Beiträge handelt.[3] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich zur Glaubhaftmachung jeder Art des Beweismittels bedienen, ob innerhalb oder außerhalb der Formen der §§ 371 ff. ZPO. Auch die Versicherung an Eides statt ist zugelassen. Genügen dem Vollstreckungsgericht zur Glaubhaftmachung eingereichte Unterlagen nicht, kann es eine Ergänzung des Vorbringens und weitere Urkunden oder Erklärungen verlangen.[4] Es ist unzulässig, wenn das Vollstreckungsgericht die Darstellung verlangt, dass die Ansprüche bestandskräftig sind. Für § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist es belanglos, dass der den Anspruch deckende Beschluss angefochten wurde. Zur Glaubhaftmachung empfiehlt es sich, bereits mit dem Antrag auf Zwangsversteigerung eine eidesstattliche Versicherung des Verwalters einzureichen.
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