Die Einigung gem. § 873 BGB ist ein dinglicher Vertrag, der auf die jeweilige Rechtsänderung gerichtet ist. Auf ihn finden die Regeln des Allgemeinen Teils des BGB Anwendung (siehe Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV)). Der Vertrag bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Alle wesentlichen und für den Vertrag notwendigen Inhalte sind zu beurkunden. Wird die Form nicht eingehalten, ist der Vertrag gem. § 125 Satz 1 BGB unwirksam. Kommt es allerdings zur Umschreibung im Grundbuch, tritt nach § 311b Abs. 2 BGB Heilung ein.
"Schwarzkauf"
Im Einzelfall können erhebliche Nebenkosten und Gebühren auf den Erwerber zukommen, die gut und gerne 15 % des Kaufpreises ausmachen können. Deshalb kommt es in der Praxis vereinzelt vor, dass die Vertragsparteien im Notarvertrag den Kaufpreis erheblich unter dem tatsächlichen beurkunden lassen, in der Hoffnung, der Formmangel bezüglich der nicht beurkundeten Abrede über den tatsächlichen Kaufpreis werde unter der Voraussetzung des § 311b Abs. 2 BGB geheilt. Tatsächlich kann eine Heilung aber nicht eintreten. Denn in diesem Fall ist Zweck des notariell beurkundeten Vertrags, Grunderwerbsteuer zu sparen und den Notar um einen Teil seiner Vergütung zu bringen. Neben diesem Vertrag kommt ein weiterer Vertrag zustande, nämlich die Abrede über den Schwarzkauf. Da beide Verträge allein der Steuerhinterziehung gemäß § 370 AO bzw. des Betrugs gemäß § 263 StGB zulasten des Notars dienen, sind sie wegen Gesetzesverstößen nach § 134 BGB nichtig. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB ist aber lediglich bei Formmängeln anwendbar und "heilt" keine Nichtigkeitsgründe.[1]
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