Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband.[1]
Nutzungsdienstbarkeit
Wesen der Nutzungsdienstbarkeit ist die Nutzung des "dienenden" Grundstücks in einzelnen Beziehungen. Jegliche sinnvolle Nutzung darf dem Eigentümer nicht entzogen werden, das wäre nur beim Nießbrauch möglich.[2] Jedoch ist selbstverständlich ein gänzlicher Nutzungsausschluss an einer Teilfläche möglich[3], wie dies etwa bei einem Garten der Fall ist. Weitere Beispiele von Nutzungsdienstbarkeiten sind Geh- oder Fahrtrechte, das Recht zur Kellernutzung, der Tiefgaragennutzung oder auch der Ausbeutung von Bodenbestandteilen wie etwa Kies oder Wasser.
Unterlassungsdienstbarkeit
Wesen der Unterlassungsdienstbarkeit ist die Unterlassung bestimmter tatsächlicher Handlungen, die dem Grundstückseigentümer an sich zustehen. Grundsätzlich kann der Eigentümer mit dem Grundstück machen, was er will, soweit er nicht gegen Gesetze verstößt. Er kann sich aber mit einer Grunddienstbarkeit verpflichten, bestimmte Handlungen nicht vorzunehmen. Eine Beschränkung der rechtsgeschäftlichen Verfügungsmacht ist allerdings nicht möglich. Dem Grundstückseigentümer muss immer noch die Möglichkeit verbleiben, das Grundstück zu vermieten, zu verpachten oder aber es zu verkaufen. Zulässig sind beispielsweise Bebauungs- bzw. Gestaltungsbeschränkungen oder aber das Verbot anderweitigen Energiebezugs als eines solchen vom Grunddienstbarkeitsberechtigten.[4] Unzulässig wäre die gänzliche Untersagung von Wärmebezug[5] oder eine Vermietungs- oder Verpachtungsbeschränkung.[6]
Ausschlussdienstbarkeit
Wesen der Ausschlussdienstbarkeit ist schließlich die Verpflichtung, bestimmte Eigentümerrechte nicht geltend zu machen. Soweit der Nachbar über die Grundstücksgrenze gebaut hat, kann die Duldung dieses Überbaus Gegenstand einer Ausschlussdienstbarkeit sein[7] oder aber die Duldung sonstiger Einwirkungen vom Nachbargrundstück.[8] Auch kann der Verzicht auf Entschädigungsansprüche Gegenstand der Ausschlussdienstbarkeit sein.[9]
Belastungsgegenstand
Belastungsgegenstand ist immer das Grundstück. Auch mehrere Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer können mit einer gleichgerichteten Grunddienstbarkeit belastet werden. Grundsätzlich kann das gemeinschaftliche Grundstück auch zugunsten eines Wohnungseigentums mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden.
Heizkraftwerk zur Versorgung der Sondereigentumseinheiten
Betreibt einer der Wohnungseigentümer in seiner Teileigentumseinheit ein Heizkraftwerk zur Versorgung der Sondereigentumseinheiten, kann zugunsten der Teileigentumseinheit eine Grunddienstbarkeit, gerichtet auf Verlegung von Leitungen durch das gemeinschaftliche Eigentum bestellt werden. Bei der sog. "herrschenden" Sondereigentumseinheit, in der das Heizkraftwerk betrieben wird, bedarf es der Eintragung der Grunddienstbarkeit in dem Teileigentumsgrundbuch nicht.[10]
Gegenstand einer Grunddienstbarkeit könnte in Anlehnung an den Konkurrenzschutz im gewerblichen Mietrecht auch eine Unterlassungsdienstbarkeit dergestalt sein, ein bestimmtes Gewerbe in einer Teileigentumseinheit nicht auszuüben. Auch die Verpflichtung, ein Fenster ständig geschlossen zu halten, kann Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein.[11]
Miteigentumsanteile können nur insgesamt belastet werden, die Belastung einzelner Miteigentumsanteile ist nicht möglich.[12] An einem Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers kann also keine Grunddienstbarkeit begründet werden.[13]
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