Grundbuchrecht (ZertVerwV) / 3 Grundstücks- und Wohnungsgrundbuch

Nach §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 2 WEG wird für jedes Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt als Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

Spezialregelungen für das Wohnungseigentum enthält die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverordnung – WGV). §§ 1 und 8 WGV ordnen insoweit die entsprechende Anwendung für das Wohnungserbbaurecht an, soweit sie nicht ausnahmsweise etwas anderes bestimmt, was im Wesentlichen nicht der Fall ist.

3.1 Aufschrift

Nach § 2 WGV ist in der Aufschrift unter die Blattnummer das Wort "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" zu setzen, je nachdem, ob sich das Sondereigentum auf eine Wohnung oder auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bezieht. Ist mit dem Miteigentumsanteil Sondereigentum sowohl an einer Wohnung als auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden und überwiegt nicht einer dieser Zwecke offensichtlich, so ist das Grundbuchblatt als "Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch" zu bezeichnen.

Aufschrift eines Wohnungsgrundbuchs

3.2 Bestandsverzeichnis

§ 3 WGV regelt die erforderlichen Angaben im Bestandsverzeichnis. Nach § 3 Abs. 1 WGV sind im Bestandsverzeichnis in Spalte 3 einzutragen

• der in einem zahlenmäßigen Bruchteil ausgedrückte Miteigentumsanteil an dem Grundstück;
• die Bezeichnung des Grundstücks;
• das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte; dabei sind die Grundbuchblätter der übrigen Miteigentumsanteile anzugeben.

Praxis-Beispiel

Angaben im Bestandsverzeichnis

44/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück

116.56

254/1

Kapuzinerstraße 4, 4a Gebäude- und Freifläche

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Gartengeschoss mitte von Haus Nr. 4.

Zugeordnet ist das Sondernutzungsrecht an der mit Nr. 1 bezeichneten Terrasse und an dem mit Nr. 30 bezeichneten PKW-Einstellplatz.

Für jeden Miteigentumsanteil ist ein besonderes Grundbuch angelegt (Nr. 8011 bis Nr. 8034).

Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt.

Weitere Angaben

Weitere erforderliche Angaben im Bestandsverzeichnis in Spalte 3 regelt § 3 Abs. 2 WGV. Hiernach kann zunächst wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung und einen Nachweis nach § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG Bezug genommen werden.

Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wirken Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gem. § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nur noch dann gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Den Inhalt des Sondereigentums prägen in erster Linie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Diese müssen, um eine Überfrachtung des Grundbuchs zu vermeiden, nicht im Grundbuch eingetragen sein. Es genügt die Bezugnahme auf die Bewilligung. Im Grundbuch wird das Recht, etwa eine Dienstbarkeit, nur seinem wesentlichen Kern nach kurz bezeichnet. Einzelheiten ergeben sich aus der Bewilligung, bei der es sich regelmäßig um die notarielle Grundurkunde handelt.

Bezüglich der Bewilligung regelt § 19 GBO, dass eine Eintragung im Grundbuch nur erfolgen kann, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Da Beschlüsse die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander regeln, ist jeder Wohnungseigentümer von ihnen betroffen. Es bedarf daher der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Eintragung des Beschlusses im Grundbuch. Hiervon erlaubt § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG 2 höchst praxisrelevante Ausnahmen:

1. Der Beschluss wird durch die Versammlungsniederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind (siehe hierzu Wohnungseigentümerversammlung (ZertverwV), Kap. 3.1.2 f.; auch Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung (ZertVerwV), Kap. 2.9.2), oder
2. durch ein Urteil in einem Beschlussersetzungsverfahren nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgewiesen.

Vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG und Vereinbarungen über eine Erwerberhaftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG stets ausdrücklich einzutragen.

Unterteilung des Bestandsverzeichnisses

Im Übrigen ist das Bestandsverzeichnis insgesamt in 8 Spalten unterteilt. Folgende Eintragungen sind nach § 3 Abs. 3 bis 6 WGV zu machen:

• In Spalte 1 ist die laufende Nummer der Eintragung einzutragen.
• In Spalte 2 ist die bisherige laufende Nummer des Miteigentumsanteils anzugeben, aus dem der Miteigentumsanteil durch ...