Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten ... / 3 Allgemeine Geschäftsbedingungen und Individualvereinbarungen

Trotz der – im Gegensatz zum Wohnraummietrecht – weitreichenden rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten im Bereich der Gewerberaumvermietung finden die Regelungen der §§ 305 ff. BGB (AGB-Kontrolle) mit Einschränkungen Anwendung.^[1]

[1] S. dazu § 310 Satz 1, 2 BGB.

3.1 Allgemeine Geschäftsbedingungen

Die Definition des Begriffs "Allgemeine Geschäftsbedingungen" (AGB) findet sich im BGB.^[1] Danach sind Allgemeine Geschäftsbedingungen

• alle für eine Vielzahl vorformulierte Vertragsbedingungen,
• die eine Vertragspartei (der sog. Verwender) der anderen Vertragspartei bei Vertragsabschluss stellt.

Es kommt für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch nicht darauf an,

• ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder
• in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden,
• welchen Umfang sie haben,
• in welcher Schriftart sie verfasst sind und
• welche Form der Vertrag hat.

Die gesetzliche Anforderung, dass die Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind, bedeutet, dass sie für eine mehrfache Verwendung vorgesehen und nicht nur für einen bestimmten Vertrag erstellt worden sind.^[2] Nach der Rechtsprechung des BGH^[3] liegt die untere Grenze dafür, dass eine Vorformulierung für eine Vielzahl von Verträgen erfolgt ist, bei einer beabsichtigten dreimaligen Verwendung. Es kommt allerdings nur auf die entsprechende Absicht der mehrmaligen Verwendung an und nicht darauf, dass anschließend mindestens dreimal die vorformulierten Verträge auch tatsächlich verwendet worden sind.^[4] Daher sind die vorformulierten Verträge bereits bei der ersten Anwendung als AGB zu beurteilen.^[5]

[1] § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB.

[2] Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Ghassemi-Tabar, Gewerberaummiete, § 305 BGB Rn. 13.

[3] BGH, Urteil v. 27.9.2001, VII ZR 388/00, NZM 2002 S. 35.

[4] BGH, Urteil v. 4.5.2000, VII ZR 53/99, NJW 2002 S. 2988.

[5] Palandt/Grüneberg, § 305 BGB Rn. 9; s. zur Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in einen Vertrag im Einzelnen § 305 Abs. 2 BGB.

3.2 Individualvereinbarungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.^[1] Die Bekundung allgemeiner Verhandlungsbereitschaft führt nicht dazu, dass der Vertrag als ausgehandelt i. S. d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB gilt.^[2]

Ein wirksames Zustandekommen von Individualvereinbarungen, z. B. zwischen einem Wohnungsunternehmen und einem Mieter im Bereich des Gewerberaummietrechts, setzt voraus:

• Verhandlungsbereitschaft und
• ein wirkliches Aushandeln.^[3]

Ein wirkliches Aushandeln bedeutet mehr als bloßes Verhandeln. Der Verwender muss in dem Fall den gesetzesfremden Kerngehalt seiner Allgemeinen Geschäftsbedingungen ernsthaft zur Disposition stellen und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Der Verhandlungspartner muss die reale Möglichkeit haben, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen.^[4]

Macht der Verwender (z. B. ein Wohnungsunternehmen) geltend, seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen seien im konkreten Fall ausgehandelt worden, trifft ihn nach der Rechtsprechung des BGH^[5] dafür die Beweislast.

[1] § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB.

[2] OLG Koblenz, Urteil v. 28.3.2013, 6 U 720/12, ZMR 2013 S. 795.

[3] S. dazu u. a. Palandt/Grüneberg, BGB, § 305 BGB Rn. 19, 20 m. w. N.

[4] BGH, Urteil v. 22.11.2012, VII ZR 222/12, NJW 2013 S. 856.

[5] S. dazu Palandt/Grüneberg, BGB, § 305 BGB Rn. 23.