Es handelt sich um einen Fall der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, der in § 836 Abs. 1 BGB besonders geregelt ist.[1] Danach tritt die Ersatzpflicht allerdings nicht ein, "wenn der Besitzer zum Zweck der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat".
Es werden also nach dem Gesetz sowohl das Verschulden des Grundstücksbesitzers als auch ein ursächlicher Zusammenhang zwischen diesem Verschulden und dem eingetretenen Schaden vermutet. Es ist dann Sache des Besitzers, sich zu entlasten und den entsprechenden Beweis zu führen. Allerdings werden an die Pflicht zur sorgfältigen und fortgesetzten Überwachung des Zustands des Bauwerks hohe Anforderungen gestellt. Gegebenenfalls muss der Grundstücksbesitzer zuverlässige, fachkundige Personen zur Überprüfung hinzuziehen.[2]
Wartung
So reicht bei einem rund 50 Jahre alten, noch nicht erneuerten Dach die interne Betriebsanweisung, das Dach alle 2 Jahre zu überprüfen, nicht aus. Es besteht hier eine gesteigerte Prüfungspflicht jedenfalls einmal jährlich, insbesondere nach heftigeren Wettern, wie sie im Sommer und Herbst vorkommen. Diese Prüfung dürfe sich auch nicht auf eine oberflächliche Sichtprüfung beschränken.[3]
Prüfungsumfang
Zu einer solchen Überprüfung gehört es, den First abzulaufen, die Firststeine auf Klammerung zu überprüfen und die Ortgänge zu untersuchen.[4]
Auch begründet es den Anschein für eine fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung des Gebäudes, wenn bei einem Sturm Dachziegel auf einen davor abgestellten Pkw fallen.[5]
Der Anscheinsbeweis wird auch nicht dadurch erschüttert, dass ein Werbeschild von einer renommierten Fachfirma angebracht wurde und der Grundstücksbesitzer es noch im gleichen Monat durch Inaugenscheinnahme kontrolliert hat, ohne Auffälligkeiten festzustellen.[6]
Hat hingegen der Gebäudebesitzer einen Dachdeckerbetrieb damit beauftragt, das Dach alle 3 Monate zu begehen und zu überprüfen, so hat er mit der Einschaltung einer "renommierten", nämlich alteingesessenen und für ihre gute Arbeit bekannten Dachdeckerfirma das ihm Zumutbare zur Gefahrenabwehr unternommen.[7]
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