Zusammenfassung
Die Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.2. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. Behandelt wird hier auch der Vermögensbericht.
1 Systematik
Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt allerdings noch keine Anspruchsgrundlage dar. Entsprechende Anspruchsgrundlagen müssen vielmehr auf Basis von § 28 Abs. 1 Satz 1 bezüglich der Hausgeldvorschüsse nach Wirtschaftsplan oder über die Erhebung von Sonderumlagen sowie auf Grundlage von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG in Form der Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung geschaffen werden.
Nach der zentralen Norm des § 28 WEG liegt dem Finanzwesen folgende Systematik zugrunde:
Systematik des § 28 WEG
Wirtschaftsplan
Auf Grundlage des Wirtschaftsplans wird der voraussichtlich erforderliche finanzielle Bedarf ermittelt und durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG werden die entsprechend auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Vorschüsse festgelegt.
Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung dient der endgültigen Festsetzung der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge in Form der Ermittlung von Nachschüssen bzw. Anpassung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschlossenen Vorschüsse. Die Jahresabrechnung stellt insoweit also den Schlussstrich unter der entsprechenden Wirtschaftsperiode dar.
Regelungen zu Fälligkeit sowie Art und Weise von Zahlungen
Nach dem Wirtschaftsplan sind die Hausgeldvorschüsse zu zahlen, auf Grundlage des Beschlusses über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge können Nachzahlungen erforderlich werden. Insoweit können die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG Regelungen zur Fälligkeit der Zahlungen und der Art und Weise der Zahlung durch Beschluss festlegen.
Vermögensbericht
Der Vermögensbericht dient als Informationsmedium für die Wohnungseigentümer über die finanzielle bzw. wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft. Mit ihm erhalten die Wohnungseigentümer einen Überblick über das Ist-Vermögen der Gemeinschaft sowie auch die Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die sie der Jahresabrechnung nicht entnehmen können.
Anfechtung der Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG
Von erheblicher Bedeutung für die Verwalterpraxis, insbesondere mit Blick auf die Beschlüsse über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse und der Beschlüsse über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge, ist § 23 Abs. 4 WEG, wonach Beschlüsse so lange gültig sind, bis sie rechtskräftig für ungültig erklärt werden, wenn sie nicht an Nichtigkeitsgründen leiden.
Wird also z. B. ein Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung angefochten, ist er vom Verwalter dennoch durchzuführen. Das heißt nichts anderes, als dass Nachschüsse trotz Beschlussanfechtung notfalls gerichtlich beizutreiben sind. Selbst wenn der Beschluss letztlich für ungültig erklärt würde, hätte der zahlungsunwillige Wohnungseigentümer das Nachsehen. Das Hausgeldverfahren würde seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für erledigt erklärt. Infolge der Erledigterklärung würden dem säumigen Wohnungseigentümer die Verfahrenskosten auferlegt. Da der Beschluss ursprünglich die Anspruchsgrundlage für die Forderung der Gemeinschaft dargestellt hat, befand sich der Wohnungseigentümer in Verzug, weshalb er auch die Verzugsfolgen – insbesondere auch zwischenzeitlich aufgelaufene Zinsen – zu tragen hat.[1]
2 Erstellung des Wirtschaftsplans als Grundlage des Beschlusses über Vorschüsse
Der Wirtschaftsplan stellt die elementare Grundlage für die Finanzverwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dar. Zwar sollen nach Auffassung des Gesetzgebers Hausgeldvorschüsse im Extremfall auch ohne Wirtschaftsplan beschließbar sein,[1] allerdings bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung diesem Denkansatz folgen wird. In neu begründeten Gemeinschaften wird man dem noch folgen können, da zunächst zeitnah und zügig die Finanzierung der Ausgaben der Gemeinschaft zu sichern sind, weshalb auch die Erhebung einer Sonderumlage nicht zwingend einen Wirtschaftsplan voraussetzt. Spätestens aber in der in Vollzug gesetzten Eigentümergemeinschaft dürfte entsprechend den Tendenzen in der Rechtsprechung zur Jahresabrechnung vom Erfordernis der Erstellung auch eines Wirtschaftsplans zur Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auszugehen sein.[2]
2.1 Bestandteile des Einzel-/Gesamtwirtschaftsplans
Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 28 Abs...
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