Brandenburgisches OLG Urteil vom 18.02.2020 - 3 U 65/19

Tenor

1. Auf die Berufungen des Klägers und des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 03.05.2019 abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, auf dem Grundstück ... Straße 2 in ... P... auf dem Hofgelände außerhalb des zur Nutzung zugewiesenen Stellplatzes Kraftfahrzeuge abzustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an den Beklagten 887,03 EUR zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

2. Die weitergehenden Berufungen des Klägers und des Beklagten werden zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Kläger 76 % und der Beklagte 24 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 13.984 EUR (Klage 11.781,80, Widerklage: 2.203 EUR)

Gründe

I. Der Kläger begehrt die Räumung der vom Beklagten gewerbsmäßig genutzten Räume in dem Objekt ... Straße 2 in P... . Ferner verlangt er vom Beklagten, es zu unterlassen, Fahrzeuge auf dem Grundstück abzustellen. Der Beklagte verlangt widerklagend die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Der Kläger ist seit Anfang 2017 als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Bei dem Objekt handelt es sich um eine zweistöckige Remise, die vom Beklagten komplett genutzt wird. Vom Rechtsvorgänger des Klägers mietete er zunächst mit "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" vom 06.03.2012 die im 1. Obergeschoss gelegenen Räume mit einer Größe von ca 64 qm zu Wohnzwecken an. Am selben Tag schlossen die damaligen Mietvertragsparteien einen "Mietvertrag für gewerbliche Räume" über die im Erdgeschoss vorhandenen Räume mit einer Größe von ca 100 qm zur Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei. Zum Gewerbemietvertrag gehörte die Nutzung eines Stellplatzes, für den 40 EUR zu zahlen waren. Der Vermieter duldete es, dass der Beklagte weitere Fahrzeuge auf dem Grundstück abstellte. Der Wohnraummietvertrag enthält die handschriftlich eingefügte Klausel "Der Mietvertrag ist an den Gewerbemietvertrag gebunden". Der Gewerberaummietvertrag enthält die ebenfalls handschriftlich eingefügte Klausel "Der Mietvertrag ist an den Wohnungsmietvertrag gebunden".

Im Jahr 2014 kam es einvernehmlich zu einem Tausch der Räumlichkeiten und deren Nutzung. Der Beklagte betrieb fortan seine Rechtsanwaltskanzlei im Obergeschoss und nutzte das Erdgeschoss zu Wohnzwecken.

Der Kläger kündigte mit Schreiben vom 18.07.2017 zum Jahresende, hilfsweise zum 31.03.2018 den Gewerbemietvertrag und wiederholte die Kündigung am 23.05.2018.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, der Gewerberaummietvertrag entspreche nach dem Tausch der Räume nicht der gesetzlichen Schriftform. Aufgrund des Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis seien die Gewerberäume unabhängig von den im Vertrag angegebenen Laufzeiten oder Bedingungen kündbar.

Der Kläger hat beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, die Räume in der ... Straße 2, ... P... genutzten Räume, dort gelegen im Remisengebäude, Obergeschoss, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette und einem Bodenraum sowie einer Terrasse mit einer Fläche von ca 64,33 qm sowie den hinter dem Gartengrundstück des Remisengebäudes befindlichen KfZ-Stellplatz (Carport) in geräumtem Zustand herauszugeben.

2. den Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, auf dem Grundstück ... Straße 2 und insbesondere auf dem Hofgelände, außerhalb zur Nutzung zugewiesener Stellplätze Kraftfahrzeuge abzustellen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend hat er beantragt,

den Kläger zu verurteilen, an ihn 2.203 EUR zu zahlen.

Der Beklagte hat unter Vorlage zweier weiterer Mietverträge, einen über gewerbliche Räume im 1. Obergeschoss und einen über Wohnraum im Erdgeschoss, behauptet, am 20.05.2014 seien zwei neue Mietverträge über die neue Nutzung der Räume im Objekt geschlossen worden. Er hat die Auffassung vertreten, der Gewerberaummietvertrag könne aufgrund der auch in diesen Verträgen enthalten Klauseln über die gegenseitige Bindung der Verträge an den jeweils anderen Vertrag nicht allein gekündigt werden, da das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis einheitlich als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen sei. Der Carport sei mit vermietet gewesen und die Stellfläche vor dem Objekt ihm bei der ersten Besichtigung der Einheit im März 2012 als weiterer Stellplatz zugewiesen worden.

Mit der Widerklage begehrt er die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zur Abwehr der Kündigungen.

Der Kläger hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Das Landgericht hat mit Urteil vom 03.05.2019 Klage und Widerklage abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, es handele sich vorliegend nicht um ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume, sondern um zwei getrennte Mietverträge. Die Verträge seien allerdings dergestalt miteinander verbunden, dass der eine nicht ohne den anderen beendet werden könne. Die Kündigung allein des Gewer...