Brandenburgisches OLG Urteil vom 10.08.2005 - 3 U 24/05

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 30.12.2004; Aktenzeichen 10 O 327/04)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 30.12.2004 verkündete Urteil des LG Potsdam - 10 O 327/04 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.416,95 EUR nebst Zinsen i.H.v. acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 4.6.2004 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über das Mietobjekt im Hause R., ..., mit Ablauf des 30.6.2004 beendet wurde und nicht bis zum 14.6.2007 fortbesteht.

3. Im Übrigen werden Klage und Widerklage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 94 % und die Beklagte 6 % zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung ihrer Gegnerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegnerin vor der Vollstreckung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Prozessparteien streiten - im Rahmen von Klage und Widerklage - darüber, ob die Beklagte der Klägerin als Rechtsnachfolgerin von E. G. aus einem Mietvertrag vom 15./26.5.1992 (Kopie GA I 4 ff.) für ein Ladenlokal im Einkaufszentrum ... in R. restliches Nutzungsentgelt beziehungsweise eine - nach Neuvermietung ab 15.9.2004 - verbleibende Entgeltdifferenz betreffend Juni bis Dezember 2004 schuldet oder ob das Vertragsverhältnis zum 14.6.2004 beendet worden ist. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der bisherigen Prozessgeschichte wird auf die landgerichtliche Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Die Eingangsinstanz hat der Klage in vollem Umfange stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das angefochtene Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, ist der Beklagten am 4.1.2005 - zu Händen ihrer erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - zugestellt worden. Sie hat am 3.2.2005 mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel durch einen am 3.3.2005 per Telekopie bei dem OLG Brandenburg eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet.

Die Beklagte ficht das Urteil des LG - unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens - in vollem Umfange an. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Der Wortlaut von § 3 Nr. 3 des Mietvertrages sei - schon wegen des sonst überflüssigen Klammerzusatzes "einschließlich der Optionszeiträume" - zweifelsfrei dahin zu verstehen, dass sich die Verlängerungsklausel allein auf die Zeit nach der Ausübung von wenigstens einem der Optionsrechte beziehe. Der Zusatz erläutere bereits nach dem allgemeinen Sprachgebrauch lediglich den Begriff der Mietzeit näher, ohne jedoch Varianten oder Alternativen aufzuzeigen. Bei der Vertragsauslegung müsse in erster Linie der Wortlaut der Vereinbarungen und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille berücksichtigt werden. Ein davon abweichendes Verständnis der Parteien habe nach allgemeinen Regeln die Klägerin zu beweisen, auch weil Unklarheiten zu ihren Lasten als Klauselverwenderin gingen; dies sei jedoch nicht geschehen. Das LG habe ferner nicht beachtet, dass die hier streitige Regelung deutlich vom Wortlaut sonst üblicher Klauseln abweiche, so dass ein Einzel- und kein typischer Fall vorliege. Auf ihren - der Beklagten - Vortrag zur Interessenlage bei Abschluss des Mietvertrages sei die Vorinstanz nicht eingegangen. Hinsichtlich der Widerklage habe die Zivilkammer verkannt, dass das negative Feststellungsinteresse nicht mit dem positiven Zahlungsinteresse der Klägerin identisch sei; es gehe vielmehr darüber hinaus.

Die Beklagte beantragt sinngemäß, das angefochtene Urteil abzuändern und

a) die Klage insgesamt abzuweisen sowie

b) festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über das Mietobjekt im Hause R.,..., zum 14.6.2004 beendet wurde und nicht bis zum 14.6.2007 fortbesteht.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt - ihr erstinstanzliches Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend - das angefochtene Urteil. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Der Klammerzusatz "einschließlich der Optionszeiträume" habe nur der Klarstellung gedient, was nach deren Ablauf gelten solle; die Mietzeit sei in § 3 Nr. 1 des Vertrages mit zwölf Jahren angegeben worden. Das Wort "jeweils" in § 3 Nr. 3 ergäbe keinen Sinne, wenn das Mietende ein einmaliges Ereignis wäre. Aus allgemeinen Geschäftsbedingungen bestehe das streitgegenständliche Vertragswerk nicht. Mit der Erweiterung der Leistungsklage sei der negativen Feststellungsklage für einen weiteren Zeitraum der Boden entzogen worden.

Wegen der weiteren Einzel...