BGH: Auskunftsanspruch zur Mietpreisbremse verjährt eigenständig

1 Leitsatz

Der Auskunftsanspruch des Mieters im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.

2 Das Problem

In Städten und Gemeinden, die die Bundesländer per Rechtsverordnung der Geltung der Mietpreisbremse unterstellt haben, ist die zulässige Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen beschränkt. Um Mietern die Rückforderung überhöhter Miete zu erleichtern, sieht § 556g Abs. 3 BGB einen Auskunftsanspruch vor. Demnach muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Tatsachen geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe maßgeblich sind. Je nach Einzelfall können dies Informationen über die Höhe der Vormiete, vorangegangene Modernisierungsmaßnahmen, Baujahr oder den Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung sein.

In 4 bis vor den BGH getragenen Fällen machen die Mieter von Wohnungen in Berlin über einen Rechtsdienstleister gegen die Vermieter Ansprüche wegen vermeintlicher Verstöße gegen die Mietpreisbremse geltend. Die Mietpreisbremse gilt in Berlin seit Juni 2015. Unter anderem verlangen die Mieter von den Vermietern Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB, wobei die Auskunftsverlangen jeweils erst 3 oder mehr Jahre nach Abschluss der Mietverträge gestellt wurden. Die Vermieter erteilten die verlangte Auskunft nicht und wenden jeweils ein, der Auskunftsanspruch sei verjährt.

In dreien der Fälle folgte das LG Berlin (65. bzw. 67. Zivilkammer) der Meinung der Vermieter nicht. Der Auskunftsanspruch sei nicht verjährt. Dieser könne als Hilfsanspruch nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB als Hauptanspruch verjähren, weil die Auskunft zu dessen Geltendmachung benötigt werde. Eine Verjährung des Auskunftsanspruchs führe nicht zur Lösung des Streits über den Hauptanspruch, sondern erschwere nur dessen Durchsetzung. Vermieter seien durch eine Verjährung des Auskunftsanspruchs nicht vor einer Inanspruchnahme auf Rückzahlung geschützt. Sie trage damit nicht zum Rechtsfrieden bei.

Im 4. Fall hat die 63. Zivilkammer des LG Berlin eine andere Ansicht vertreten und die Verjährung des Auskunftsanspruchs bejaht. Für diesen gelte die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB, beginnend mit Ende des Jahres, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde. Der Auskunftsanspruch des Mieters verjähre unabhängig vom Rückzahlungsanspruch.

3 Die Entscheidung

Der BGH folgt im Kern der 63. Zivilkammer, beurteilt den Beginn der Verjährung allerdings anders als diese.

Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbstständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs mit Abschluss des Mietvertrags, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Auskunftsanspruch kann damit – anders als die Zivilkammern 65 und 67 des LG Berlin meinen – vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren.

Der Gesetzgeber hat den Auskunftsanspruch als sog. verhaltenen Anspruch ausgestaltet, bei dem der Gläubiger (hier der Mieter) die Leistung jederzeit verlangen kann, der Schuldner (hier der Vermieter) die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss. Hierfür sprechen der Wortlaut der gesetzlichen Regelung ("auf Verlangen des Mieters") sowie der Sinn und Zweck des Auskunftsanspruchs. Dieser besteht darin, ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit des Mieters auszugleichen.

4 Entscheidung

BGH, Urteile v. 12.7.2023, VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22

5 Hinweis

Die Urteile des BGH beziehen sich auf den Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB, der während des Mietverhältnisses besteht und nur auf Verlangen des Mieters zu erfüllen ist.

Seit 1.1.2019 besteht gemäß § 556g Abs. 1a BGB ein weiterer Auskunftsanspruch, den der Vermieter unaufgefordert und bereits vor Abschluss des Mietvertrags erfüllen muss. Demnach muss ein Vermieter, der sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft, Auskunft über die Tatsachen erteilen, die eine Abweichung von der Mietpreisbremse ermöglichen sollen. Erteilt er die Auskunft nicht, kann er sich zunächst nicht auf das Vorliegen einer Ausnahme berufen; er muss zunächst die Auskunft nachholen, und erst 2 Jahre danach kann er sich auf eine Ausnahme berufen.