Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 13.3 Gebäudeversicherung

In der mietvertraglichen Verpflichtung des Mieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung zu zahlen, liegt keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brand- oder Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.^[1]

Hinweis

Regressverzicht des Versicherers

Allerdings ergibt eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags (zwischen Vermieter und Versicherer) einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers, wenn der Mieter den Schaden durch lediglich einfache Fahrlässigkeit verursacht hat.

Die Auffassung, der Regressverzicht sei mit Blick auf das neue Versicherungsvertragsgesetz (VVG) und dessen Abkehr vom "Alles-oder-nichts-Prinzip" (§ 81 Abs. 2 VVG) auf Fälle der grobfahrlässigen Herbeiführung des Schadens in der Weise zu erstrecken, dass der Gebäudeversicherer beim Mieter nur in Höhe der ihn nach § 81 Abs. 2 VVG treffenden Kürzungsquote Regress nehmen könne, überzeugt nicht, da ein so weitgehender Regressverzicht nicht mehr den Interessen der Parteien des Gebäudeversicherungsvertrags entsprechen würde.^[2]

Der Mieter darf in diesem Fall nicht schlechter gestellt werden, als wenn er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte. Daher ist der Vermieter verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, sofern der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.^[3]

Dies gilt hinsichtlich des entstehenden Mietausfallschadens nicht nur dann, wenn der Mieter im Versicherungsfall (hier: Zerstörung der Mietsache durch Brand) von seinem ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht, sondern auch, wenn die Parteien das Mietverhältnis einvernehmlich beenden. Ab diesem Zeitpunkt entsteht dem Vermieter ein Mietausfallschaden, den nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung ebenfalls seine Gebäudeversicherung und nicht der Mieter zu ersetzen hat.^[4]

Der Regressverzicht des Versicherers entfällt somit nur dann, wenn der Brand vom Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurde. Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn der Mieter die verkehrsübliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt hat. Dabei ist zwischen der objektiven und der subjektiven Fahrlässigkeit zu unterscheiden. Die Haftung wegen grober Fahrlässigkeit setzt voraus, dass der Mieter sowohl objektiv als auch subjektiv grob fahrlässig handelt. Die subjektive Fahrlässigkeit kann entfallen, wenn das Fehlverhalten des Mieters auf einem Augenblicksversagen, z. B. auf einer vorübergehenden Konzentrationsschwäche beruht.

Wichtig

Versicherer muss beweisen

Die Beweislast für das Vorliegen der objektiven und der subjektiven groben Fahrlässigkeit trägt der Versicherer.^[5]

Ferner soll dies auch dann gelten, wenn der Vermieter die Versicherung tatsächlich nicht abgeschlossen hat und dem Mieter dies nicht bekannt ist. Ist durch leichte Fahrlässigkeit des Mieters oder seines Erfüllungsgehilfen ein Schaden eingetreten, der wegen nicht abgeschlossener (in den umlagefähigen Betriebskosten enthaltenen) Versicherung nicht versichert ist, kann der Vermieter hierfür keinen Ersatz vom Mieter verlangen.^[6] Dies gilt auch bei einem auf Dauer angelegten unentgeltlichen Nutzungsverhältnis.^[7]

Wichtig

Schadensregulierung bei bestehender Gebäudeversicherung

Der Vermieter ist daher immer dann zur Regulierung eines vom Mieter verursachten Schadens verpflichtet, wenn eine für diesen Schaden eintrittspflichtige Gebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt worden sind.

Dies gilt auch dann, wenn der Schaden vom Mieter durch einfache Fahrlässigkeit selbst verursacht worden ist. In diesem Fall kann der Mieter vom Vermieter auch die Beseitigung der Schäden (hier: Brandschäden) verlangen und ist ggf. auch zur Minderung der Miete berechtigt. Zwar entfällt die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat.

Dies gilt jedoch nicht, wenn eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten (Versicherungsprämien) auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen, da der Mieter auch bei fahrlässigem Verhalten erwarten kann, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugutekommen – entsprechend einem versicherten Eigentümer, dem ein durch lediglich einfache Fahrlässigkeit verursachter Schaden ebenfalls von der Versicherung ersetzt wird. Daher muss der Mieter im Ergebnis so gestellt werden, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen.^[8]

Auch der Untermieter des Hauptmieters kann sich auf den Regressverzicht des Gebäudeversicherers (gegenüber dem Mieter für den Fall nur leicht fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalls) berufen, ...