Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 6 Beendigung des Verwaltervertrags

6.1 Beendigung infolge Abberufung

Nach § 26 Abs. 3 WEG endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Hiermit kommt zum Ausdruck, dass der Vertrag auch früher enden kann. 3 Konstellationen sind zu unterscheiden:

1. Der Vertrag ist an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt.
2. Der Vertrag ist unbefristet.
3. Der Vertrag ist eigenständig befristet, unabhängig also von dem Zeitraum der Bestellung.

6.1.1 Koppelung an Bestellungszeitraum

Ist die Vertragslaufzeit an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt, endet der Vertrag mit dem Zeitpunkt der Abberufung.

Praxis-Beispiel

Vertragsklausel

"Der Vertrag gilt für den Zeitraum der Bestellung."

In diesem Fall bedarf es keiner Kündigung des Vertrags, da dieser auflösend bedingt abgeschlossen wurde. Der Verwalter verliert dann mit der Abberufung seine Vergütungsansprüche, die Regelung des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG findet mithin keine Anwendung.

6.1.2 Keine Befristung der Laufzeit

Grundlose Abberufung

Ist die Vertragslaufzeit nicht befristet, allerdings auch nicht an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt, kommt es bezüglich der Kündigung des Verwaltervertrags auf die vertraglich geregelten Kündigungsfristen an. Unabhängig von vertraglich geregelten Kündigungsfristen endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Ist im Vertrag eine Kündigungsfrist nicht vereinbart, kann der Vertrag unter Beachtung der in § 621 BGB geregelten Fristen gekündigt werden. Da die Vergütung des Verwalters nach Monaten bemessen und er berechtigt ist, sich diese monatlich vom gemeinschaftlichen Girokonto auszuzahlen, ist die Frist des § 621 Nr. 3 BGB maßgeblich. Hiernach kann der Vertrag spätestens am 15. eines Monats zum Schluss des Kalendermonats gekündigt werden; die Kündigungsfrist beträgt also rund 2 Wochen.

Zugang der Kündigung

Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigungserklärung dem Verwalter auch zugehen muss. Ist er – etwa als Versammlungsleiter – in der Eigentümerversammlung anwesend, in der der Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrags gefasst wird, ist sie ihm im Zeitpunkt der Beschlussverkündung zugegangen.

Kündigung aus wichtigem Grund

Liegt ein wichtiger Grund vor, der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen, kann das Vertragsverhältnis mit der Abberufung beendet werden. Bezüglich des Zugangs der Kündigung gilt das zuvor zur grundlosen Abberufung Ausgeführte entsprechend.

Ein wichtiger Grund liegt entsprechend § 626 Abs. 1 BGB vor, wenn Tatsachen vorliegen, aufgrund derer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung vor, dann berechtigt dieser grundsätzlich auch zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund, weshalb insoweit auf die Rechtsprechung zur Abberufung aus wichtigem Grund zur Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG zurückgegriffen werden kann.

Rechtsprechungsübersicht zum wichtigen Grund für die Abberufung eines Verwalters

Wichtige Gründe stellen insoweit insbesondere die folgenden dar:

• Fehlerhafte, unvollständige oder nicht zeitnahe Führung der Beschluss-Sammlung;^[1]
• Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Verwalters oder Einstellung des Insolvenzverfahrens mangels Masse;^[2]
• ungetilgte Vorstrafe wegen eines Vermögensdelikts, aus der eine Gefährdung des Gemeinschaftsvermögens geschlossen werden kann;^[3]
• Weiterleitung von Gemeinschaftsinterna an die Presse;^[4]
• Ignorierung gerichtlicher Entscheidungen;^[5]
• Verweigerung der Unterlageneinsicht;
• einseitige Wahrnehmung der Interessen des Mehrheitseigentümers;^[6]
• Beleidigung von Wohnungseigentümern;^[7]
• Weigerung, Beschlüsse durchzuführen;^[8]
• unbestimmte Beschlussanträge werden zur Abstimmung gestellt;^[9]
• wiederholte Erstellung falscher Jahresabrechnungen nach entsprechender Anfechtungsklage.^[10]

[1] LG München I, Beschluss v. 11.10.2017, 1 T 475/16, ZMR 2018 S. 72.

[2] BayObLG, Beschluss v. 3.11.2004, 2Z BR 102/04, ZMR 2005 S. 301.

[3] BayObLG, Beschluss v. 21.10.1999, 2Z BR 97/99, ZWE 2000 S. 77.

[4] AG Kassel, Beschluss v. 7.12.2005, 800 II 74/05, ZMR 2006 S. 322.

[5] OLG Oldenburg, Beschluss v. 21.12.2006, 5 W 9/06, ZMR 2007 S. 306.

[6] AG Köln, Beschluss v. 30.4.2001, 202 II 95/00, NZM 2001 S. 677.

[7] LG Lüneburg, Urteil v. 29.1.2015, 1 S 45/14, ZMR 2015 S. 486.

[8] AG Hamburg, Urteil v. 7.11.2002, 102a 11 252/02.

[9] OLG Oldenburg, Beschluss v. 21.12.2006, 5 W 9/06, ZMR 2007 S. 306.

[10] LG Düsseldorf, Urteil v. 27.1.2010, 16 S 45/09, ZMR 2010 S. 713.

6.1.3 Eigenständige Befristung

Ist der Vertrag eigenständig befristet, also nicht an den Bestellungszeitraum gekoppelt, gewinnt die Bestimmung des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG Bedeutung.

Praxis-Beispiel

Vertragsklausel

Der Verwalter wird für die Dauer von 2 Jahren vom 1.1.2023 bis 31.12.2024 bestellt. Der Verwaltervertrag wird ebenfalls für eine Dauer von 2 Jahren bis zum 31.12.2024 abge...