Seit Inkrafttreten des WEMoG enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung mehr über die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung. Dies ändert allerdings nichts an der Rechtslage. Nach den Bestimmungen des BGB über das Auftragsverhältnis besteht nämlich ohnehin die Pflicht zur Rechnungslegung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB. Da es sich beim Verwaltervertrag um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB handelt, bedarf es einer Spezialregelung im WEG nicht.
Unabhängig davon, ob die Abberufung des Verwalters im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschafts- bzw. Kalenderjahrs erfolgt, ist der ausscheidende Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet. Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine solche Verpflichtung unabhängig von einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft.[1] Auf Grundlage der noch zum alten Recht ergangenen BGH-Rechtsprechung[2] war zwar aus Gründen der Rechtssicherheit eine entsprechende Beschlussfassung empfehlenswert. Nach neuer Rechtslage ist dies nicht mehr erforderlich. Als verhaltener Anspruch muss die Rechnungslegung ohnehin gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Es spricht also nichts dagegen – als eine Art "Gedankenstütze" – mit der Abberufung des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrags auch das Verlangen der Wohnungseigentümer nach Rechnungslegung ausdrücklich zu beschließen und dem Verwalter diesen Beschluss bekannt zu machen, so er nicht ohnehin als Versammlungsleiter fungiert.
Vollstreckbarer Anspruch
Bei der Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters zur Rechnungslegung handelt es sich um eine sog. unvertretbare – also höchstpersönlich zu erbringende – Handlung,[3] die nach § 888 ZPO zu vollstrecken ist. Grund: Die Erfüllung der Rechnungslegungspflicht setzt im Allgemeinen Kenntnisse voraus, die nur der Verwalter selbst und nicht auch ein Dritter haben kann. Kommt der ausgeschiedene Verwalter seiner Rechnungslegungspflicht nicht in der gebotenen Art und Weise nach und ist daher die Eigentümergemeinschaft gezwungen, einen Dritten mit der ordnungsgemäßen Erstellung zu beauftragen, so ist der Verwalter hinsichtlich des hierfür entstandenen Aufwands zum Schadensersatz verpflichtet.[4]
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