Da es sich beim Verwaltervertrag in aller Regel um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB handelt, hat der Verwalter Anspruch auf Vergütung. Auch ein Wohnungseigentümerverwalter hat Anspruch auf ein Verwalterhonorar.[1]
Da das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter besteht, ist Schuldner der Vergütung allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Soll eine Umlage verursacherbezogener Sonderhonorare wie etwa für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren erfolgen, so schuldet dennoch die Gemeinschaft das Honorar, kann aber über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für eine exklusive Kostenbelastung des Verursachers in aller Regel in der Jahresabrechnung sorgen.
Grundsätzlich hat der Verwalter die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Eine solche Vergütungsregelung erfordert allerdings eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind.
Laufende Aufgaben
Bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, muss der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Um dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB zu genügen, dürfte daher auch eine Aufspaltung der Vergütung für die laufenden Aufgaben in Teilvergütungen nicht infrage kommen.[2]
Laufende Aufgaben sind insoweit insbesondere die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlung nebst Vor- und Nachbereitung sowie die Abwicklung des Zahlungsverkehrs und der Korrespondenz innerhalb der Gemeinschaft und mit außenstehenden Dritten.
Beansprucht der Verwalter hingegen eine Pauschalvergütung "für die ihm gesetzlich zugewiesenen Aufgaben", werden zusätzliche Sondervergütungen, die sich im Rahmen des gesetzlich geregelten Pflichtenprogramms des Verwalters bewegen, in aller Regel nicht wirksam zu vereinbaren sein.[3]
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