Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3 Abschluss des ...

Alexander C. Blankenstein

3.1 Trennungstheorie

Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG den Verwaltervertrag voraus, ohne ihn näher zu regeln; in § 26 Abs. 1 WEG ist lediglich von der Bestellung die Rede. Der Verwaltervertrag regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Bestellung verleiht ihm seine Organstellung. Beides ist demnach zu trennen, wenn die Konturen in der Praxis auch meist unscharf sind, weshalb von der Trennungstheorie die Rede ist.

Die Einheitstheorie trennt hingegen nicht zwischen Bestellung und Vertragsabschluss. Ihre Vertreter waren bereits vor Inkrafttreten eine Mindermeinung, nunmehr ist sie ohnehin überholt, da sie sich ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt. Insoweit nämlich regelt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet.

Trennung zwischen Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag

Eckpunkte des Bestellungsbeschlusses

Der Bestellungsbeschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die wesentlichen Eckpunkte der Bestellung geregelt sind. Hierbei handelt es sich um

die Laufzeit der Bestellung und
die Verwaltervergütung.

Beides sind wichtige Parameter für den Fall, dass ein Verwaltervertrag nicht ausdrücklich abgeschlossen wird, sondern konkludent durch Arbeitsaufnahme des Verwalters zustande kommt.^{^[1]} Beschließen die Wohnungseigentümer umgekehrt den Abschluss eines konkreten Verwaltervertrags, kann hierin auch eine konkludente Bestellung liegen.^{^[2]}

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 21.8.1996, 15 W 174/96, ZMR 1997 S. 94.

[2] OLG Hamm, a.a.O.

3.2 Vertragsparteien

Der Vertrag wird zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen. Grundsätzlich vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter. Dies hat zur Folge, dass sämtliche Wohnungseigentümer den Vertrag unterschreiben müssten. Da allerdings der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gemäß § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter fungiert, unterzeichnet dieser den Vertrag. Entsprechendes gilt, wenn die Wohnungseigentümer gemäß § 9b Abs. 2 WEG einen Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter durch Beschluss bestimmt haben. Im Fall des Verwalterwechsels kann auch der bisherige Verwalter zum Vertragsschluss mit dem Nachfolgeverwalter ermächtigt werden, so seine Amtszeit noch nicht beendet ist.

Der Beschluss über die Ermächtigung zur Vertragsunterzeichnung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung die wesentlichen Vertragsbedingungen bekannt waren. Hierzu gehören die Vergütung des Verwalters und die Vertragslaufzeit.^{^[1]}

Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG

Zwar sind Vertragspartner nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einerseits und der Verwalter andererseits. Zu beachten ist allerdings, dass die Wohnungseigentümer auch gegenüber dem Verwalter der auf ihren Miteigentumsanteil beschränkten Teilhaftung gemäß § 9a Abs. 4 WEG unterliegen. Sie haften insoweit also insbesondere bezüglich der Vergütungsansprüche des Verwalters, sollte etwa das gemeinschaftliche Girokonto eine Entnahme der Vergütung nicht zulassen, weil es nicht ausreichend ausgestattet ist.

[1] OLG Köln, Beschluss v. 13.7.2001, 16 Wx 115/01, ZMR 2002 S. 155.

3.3 Vertragstyp

3.3.1 Geschäftsbesorgung

Beim Verwaltervertrag handelt es sich in aller Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag

dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums;
werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht;
Geschäftsbesorgungselemente im Hinblick auf die Verwaltung und Betreuung des Gemeinschaftsvermögens.

Da die dienst- und geschäftsbesorgungsvertraglichen Elemente überwiegen, kann man den Verwaltervertrag rechtlich als einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter qualifizieren.^{^[1]}

Unentgeltliche Tätigkeit des Verwalters

Sollte der Verwalter ausnahmsweise – etwa als Wohnungseigentümer in einer Kleinanlage – unentgeltlich tätig werden, handelt es sich in aller Regel um ein Auftragsverhältnis gemäß §§ 662 ff. BGB. Dies gilt auch dann, wenn der unentgeltlich Tätige zumindest Anspruch auf Aufwendungsersatz hat. Neben den im WEG selbst geregelten Pflichten hat der Verwalter in beiden Fällen sämtliche Pflichten eines Beauftragten nach §§ 662 ff. BGB. Der Beauftragte ist insbesondere gemäß

§ 666 BGB zur Auskunft und Rechenschaft, insbesondere zur Rechnungslegung verpflichtet;
§ 667 BGB zur Herausgabe dessen verpflichtet, was er zur Ausführung des Verwalteramts erhalten hat und aus der Geschäftsbesorgung erlangt;
§ 668 BGB zur Verzinsung erhaltener Gelder verpflichtet.

[1] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, ZWE 2011 S. 209.