2.7.1 Vergleichsangebote
Grundsätzlich müssen im Vorfeld der Beschlussfassung im Rahmen der Erstbestellung und auch bei einer Neubestellung des Verwalters mindestens 3 Vergleichsangebote übernahmebereiter Verwalter eingeholt werden und den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt werden.[1] Insoweit genügt allerdings neben der namentlichen Bekanntgabe der Bewerber auch ein Angebotsspiegel, dem die wesentlichen Eckdaten ihrer Angebote mitgeteilt werden. Zu den mitzuteilenden Eckpunkten der Leistungsangebote gehören die vorgesehene Laufzeit des Vertrags und die Vergütung.[2] Tatsächlich nämlich können die Wohnungseigentümer das ihnen auch im Rahmen einer Verwalterbestellung eingeräumte weite Ermessen nur dann angemessen ausüben, wenn sie über geeignete Grundlagen verfügen. Zweck der Alternativangebote ist, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen und insbesondere die Angemessenheit der Honorarvorstellungen überprüfen zu können.
Ausnahmsweise kann auch nur 1 Angebot genügen, wenn
- die Wohnungseigentümergemeinschaft allgemein "in Verruf" geraten und schlicht nur ein Verwaltungsunternehmen bereit ist, ein Angebot abzugeben;[3]
- sich ein Wohnungseigentümer bereit erklärt, Angebote zwecks Verwalterbestellung einzuholen und er schließlich lediglich eines eingeholt hat. Die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers mit der Begründung, es liege nur ein Angebot vor, ist rechtsmissbräuchlich, wenn er sich nicht auch selbst um Verwalterangebote gekümmert hat.[4]
Persönliche Vorstellung
Eine persönliche Vorstellung der Verwalterkandidaten in der Eigentümerversammlung ist zusätzlich nicht erforderlich, freilich spricht aber auch nichts dagegen. Ein einzelner Wohnungseigentümer hat jedenfalls keinen Anspruch darauf, dass sich Verwalterkandidaten in der Eigentümerversammlung persönlich vorstellen.[5]
Zu beachten ist allerdings Folgendes: Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Die Wohnungseigentümer sollen ihre Willensbildung frei von äußeren Einflüssen herbeiführen können. Ist eine Kandidatenvorstellung beabsichtigt, sollte die Wohnungseigentümerversammlung für den Zeitraum der Vorstellung unterbrochen werden. Haben sich sodann die einzelnen Kandidaten vorgestellt, kann die Versammlung fortgeführt und die Beschlussfassung über die Bestellung erfolgen.
2.7.2 Stimmrechtsausschlüsse
Grundsätze
Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.[1]
Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnungseigentümern zur Stimmabgabe berechtigt.[2]
Sonderproblem: Majorisierung
Das Ausnutzen eines majorisierenden Stimmrechts kann zum (ungeschriebenen) Stimmrechtsausschluss führen, allerdings ist es als solches noch nicht rechtsmissbräuchlich.[3] Zunächst einmal ist zu berücksichtigen, dass der Mehrheitseigentümer auch die meisten Kosten gegenüber anderen Wohnungseigentümern zu tragen hat, weshalb bezüglich eines Stimmrechtsausschlusses Zurückhaltung geboten ist und die Frage, ob die Stimmberechtigung bzw. das Stimmverhalten des Mehrheitseigentümers vorrangig im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens zu prüfen ist. Folgende Kriterien sind insoweit zu berücksichtigen:
- Beschlüsse, die dadurch zustande kommen, dass ausschließlich der Mehrheitseigentümer für den zugrunde liegenden Beschlussantrag gestimmt hat, sind grundsätzlich zulässig.
- Eine Majorisierung liegt auch dann nicht vor, wenn der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen.[4]
- Die Grenzen sind allerdings dann überschritten, wenn der Mehrheitseigentümer seine Majorität zu gemeinschaftsfremden und eigennützigen Zielen gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer einsetzt. Ein solches Verhalten ist rechtsmissbräuchlich und führt infolge Anfechtung zur Ungültigkeit des Beschlusses.
Majorisierung: Rechtsprechungsübersicht
Es ist noch nicht rechtsmissbräuchlich, wenn mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers ein bestimmter Verwalter durchgesetzt werden soll.[5] Der Mehrheitseigentümer ist auch grundsätzlich bei seiner eigenen Bestellung nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen.[6]
Allerdings ist von einer majorisierenden Bestellung dann auszugehen, wenn der Mehrheitseigentümer
- die von der Minderh...
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