Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 8.2 Virtuelle Eigentümerversammlung

Ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom 17.5.2023 will den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz zur Durchführung rein virtueller Wohnungseigentümerversammlungen verleihen. § 23 Abs. 2a Satz 1 WEG-E sieht insoweit vor, dass die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Versammlungen innerhalb eines Zeitraums von längstens 3 Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann. Die bereits bestehende Kompetenz zur einfachmehrheitlichen Beschlussfassung zur Ermöglichung der Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen (Hybrid-Versammlung) soll unverändert bestehen bleiben. Die Wohnungseigentümer würden künftig also die Wahl haben, Eigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder rein virtuell durchzuführen.^[1]

Beschlussalternativen

• Zunächst können die Wohnungseigentümer für einen bestimmten Zeitraum – maximal 3 Jahre – beschließen, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlungen durchzuführen sind.

  • Präsenzversammlungen oder Hybridversammlungen sind dann nicht möglich.
  • Innerhalb dieses Zeitraums können sie aber beschließen, dass Wohnungseigentümerversammlungen wieder hybrid durchgeführt werden, wenn dies ursprünglich beschlossen worden ist, oder als reine Präsenzversammlungen, wenn ursprünglich nicht beschlossen wurde, dass Eigentümerversammlungen hybrid durchzuführen sind.

• Die Wohnungseigentümer können auch beschließen, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlungen durchgeführt werden können. Durch Geschäftsordnungsbeschlüsse können sie die konkreten Details regeln.

  • So könnte beispielsweise beschlossen werden, dass die ordentliche jährliche Eigentümerversammlung hybrid durchgeführt wird, während außerordentliche Eigentümerversammlungen virtuell durchgeführt werden.
  • Wird dies nicht beschlossen, liegt es nach den Vorstellungen des Gesetzgebers dann im Ermessen des Verwalters, ob die Versammlungen rein online oder als Präsenzversammlung durchgeführt werden. Soweit die Wohnungseigentümer bereits einen Beschluss gefasst haben über die Ermöglichung der Teilnahme in elektronischer Form, kann der Verwalter auch bestimmen, dass sie als Hybrid-Versammlung durchgeführt wird.

Hinweis

Vertrauen auf Hybrid-Versammlung

Hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, dass Wohnungseigentümern nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt ist, an Eigentümerversammlungen in elektronischer Form teilzunehmen, wird der Verwalter nicht lediglich eine Präsenzversammlung einberufen können. Entsprechendes könnte wohl auch nicht beschlossen werden, da hier ein Vertrauenstatbestand dahingehend gesehen werden könnte, dass eben die Möglichkeit der Teilnahme auch in elektronischer Form besteht und demgegenüber reine Präsenzversammlungen ein "Minus" darstellen würden.

Musterbeschluss: Nur virtuelle Versammlung (ohne Möglichkeit von Präsenzversammlungen)

TOP XX: Einführung einer virtuellen Eigentümerversammlung für die Dauer von ___ Jahren

Auf Grundlage von § 23 Abs. 2a Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass Wohnungseigentümerversammlungen für einen Zeitraum von ___ Jahren [Anmerkung: maximal 3 Jahre] rein virtuell ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfinden.

Dabei muss gewährleistet sein, dass die Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, alle Versammlungsrechte, also ihr Teilnahme-, Frage-, Rede-, Antrags- und Stimmrecht, ausüben zu können. In technischer Hinsicht ist die Eigentümerversammlung also als Videokonferenz mittels Zwei-Wege Audio- und Videoverbindung in Echtzeit durchzuführen. Telefonkonferenzen kommen ebenso wenig in Betracht wie Versammlungen in einem Chat. Die Auswahl der geeigneten Konferenz-Software wird dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat gemeinschaftlich überlassen. Die Wohnungseigentümer werden gesondert entsprechend informiert. Unabhängig von der konkreten Software, hat jeder Wohnungseigentümer die technischen Voraussetzungen für eine virtuelle Teilnahme an den Versammlungen auf eigene Kosten zu schaffen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Musterbeschluss: Virtuelle Versammlung (neben möglichen Präsenz- und ggf. beschlossenen Hybridversammlungen)

TOP XX: Einführung einer virtuellen Eigentümerversammlung für die Dauer von ___ Jahren

Auf Grundlage von § 23 Abs. 2a Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass Wohnungseigentümerversammlungen für einen Zeitraum von ___ Jahren [Anmerkung: maximal 3 Jahre] auch rein virtuell ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfinden können.

Die jährliche ordentliche Wohnungseigentümerversammlung ist jedoch als Präsenzversammlung durchzuführen. Bezüglich außerordentlicher Eigentümerver...