Hinsichtlich des Verwalterhonorars, der Honorare bzw. Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat und ggf. auch dessen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sowie der sonstigen administrativen Kosten, wie insbesondere den Saalmieten für Eigentümerversammlungen und den Kosten des Geldverkehrs, dürfte es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, diese nach Objekten bzw. Sondereigentumseinheiten zu verteilen.[1] Denn völlig unabhängig davon, wie groß eine Sondereigentumseinheit tatsächlich ist (im Sinne der Miteigentumsanteile oder aber der Fläche) oder wie viele Personen eine Sondereigentumseinheit bewohnen (im Sinne einer Kostenverteilung nach Personen), ist der Verwalter bereits nach dem Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet, für jede Sondereigentumseinheit einen Einzelwirtschaftsplan[2] und eine Einzeljahresabrechnung[3] zu erstellen. Des Weiteren obliegt ihm die Verpflichtung zur Erstellung einer Versammlungsniederschrift und der Eintragung von verkündeten Beschlüssen und richterlichen Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung den Eigentümern gegenüber ebenfalls unabhängig von der Größe ihrer Miteigentumsanteile, der Fläche ihrer Sondereigentumseinheiten oder der Anzahl der tatsächlichen Bewohner einer Sondereigentumseinheit. Schließlich hat der Verwalter auch jeden Wohnungseigentümer unabhängig von der Größe seines Sondereigentums zu den Wohnungseigentümerversammlungen zu laden.
Entsprechendes gilt im Übrigen für die Aufwendungen des Verwaltungsbeirats und für die Kosten des Geldverkehrs. Die Änderung des Verteilerschlüssels, insbesondere für das Verwalterhonorar von Wohneinheiten auf Miteigentumsanteile, würde selbstverständlich ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen[4]; das LG Lüneburg hat in der eben zitierten Entscheidung weiter klargestellt, dass der Verwalter im Fall der Zusammenlegung zweier Wohnungseinheiten nur noch die Vergütung für eine Einheit verlangen kann, wenn sich seine Vergütung nach Einheiten berechnet.
Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Verwalterhonorar und Verwaltungskosten)
TOP XX Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich des Verwalterhonorars (bzw. der Verwaltungskosten)
Gemäß § ____ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars ____ zur Urkundenrollen-Nummer _____ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen. Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, das Verwalterhonorar sowie die mit dem Verwalter im Verwaltervertrag vom ______ zusätzlich vereinbarten Sonderhonorare (Alternativ: sowie die Honorare und Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat und dessen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sowie der Kosten der Saalmieten für Eigentümerversammlungen und den Kosten des Geldverkehrs) künftig ab der Wirtschaftsperiode _____ grundsätzlich nach Sondereigentums- bzw. Teileigentumseinheiten zu verteilen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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