Bauliche Veränderungen (ZertVerwV) / 5.1.1 Grundsätze

Konkret verleiht § 20 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung von baulichen Veränderungen, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
• dem Einbruchschutz und
• dem Anschluss an das Glasfasernetz

dienen.

Hinweis

Balkonkraftwerke

Ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom 17.5.2023 und ein Gesetzentwurf der CDU/CSU-Fraktion vom 23.5.2023 sehen die Ausgestaltung von Steckersolargeräten, sog. Balkonkraftwerken, als privilegierte bauliche Veränderung vor. Durch entsprechende Erweiterung von § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG sollen die Wohnungseigentümer dann Anspruch auf Gestattung der Montage derartiger Solaranlagen haben. Auch Mietern soll durch Erweiterung von § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB ein entsprechender Anspruch gegen ihre Vermieter verliehen werden (siehe hierzu vertiefend Kap. 5.1.6).

"Angemessene" bauliche Veränderung

Mit Blick auf diesen Katalog, hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine "angemessene" bauliche Veränderung. Hierbei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der in der Praxis dazu dienen soll, unangemessene Forderungen einer baulichen Veränderung zurückzuweisen. Wann eine Maßnahme unangemessen ist, kann nach Auffassung des Gesetzgebers nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden. Ein Entscheidungsermessen oder Einschätzungsspielraum wird den Wohnungseigentümern dadurch aber nicht eingeräumt.

Zu beachten ist bei diesen Maßnahmen allerdings, dass die Wohnungseigentümer über die Modalitäten der Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden. Der Individualanspruch des Wohnungseigentümers bezieht sich also nur auf das "Ob" der Maßnahmendurchführung und nicht auf das "Wie". Letzteres obliegt der Ausgestaltung durch die übrigen Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Praxis-Beispiel

Rollstuhlrampe

Ein gehbehinderter Wohnungseigentümer begehrt den Bau einer Rollstuhlrampe zur Überwindung des Eingangspodests der Wohnanlage.

Zweifellos hat dieser Wohnungseigentümer einen Anspruch auf barrierefreien Zugang gegen die Gemeinschaft. Den Wohnungseigentümern obliegt aber die Entscheidung darüber, wo und in welcher Form diese Rollstuhlrampe errichtet wird. Des Weiteren können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Ermessensspielraums auch detaillierte Vorgaben für die bauliche Durchführung machen, die der bauwillige Wohnungseigentümer zu berücksichtigen hat. So kann beispielsweise die Verwendung bestimmter Materialien vorgegeben werden oder etwa auch, dass Kabel unter Putz zu verlegen sind, wenn es um die Schaffung der erforderlichen Infrastruktur zur Installation von Wall-Boxen geht. Letztlich soll hierdurch auch sichergestellt werden, dass bauliche Veränderungen mehrerer Wohnungseigentümer technisch kompatibel sind. Dies gilt insbesondere für Maßnahmen, die dem Einbruchschutz dienen oder auch dem Laden von Batterien für Fahrzeuge. Der Wohnungseigentümer hat nach alldem also keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der begehrten Baumaßnahme.

Die Wohnungseigentümer können des Weiteren auch darüber entscheiden, ob die Baumaßnahme auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers durch diesen selbst durchgeführt wird oder aber durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers. Führt die Gemeinschaft die Maßnahme durch, können die Wohnungseigentümer über einen vom bauwilligen Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zu leistenden Vorschuss für die entstehenden Kosten der Baumaßnahme beschließen. Dies sollte stets auch geschehen und die Baumaßnahme erst nach Zahlungseingang durchgeführt werden.

Gestattungsmaßnahme