Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Sie bedürfen eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Bauliche Veränderungen werden stets mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Das durch das WEMoG reformierte Recht kennt lediglich für die Rechtsfolgenseite einer Kostenbelastung unter sämtlichen Wohnungseigentümern noch eine einzige Vorschrift, nach der ein bestimmtes qualifiziertes Beschluss-Quorum erreicht werden muss, nämlich § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Entgegen früherer Rechtslage kommt es nicht darauf an, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist.
Es ist jedenfalls Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss – gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage – herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird.[1] Jede von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums bedarf eines legitimierenden Beschlusses, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Für den bauwilligen Wohnungseigentümer hat der legitimierende Beschluss den Vorteil, dass er, ebenso wie eventuelle Rechtsnachfolger, durch dessen Bestandskraft Rechtssicherheit hat.[2]
Vor diesem Hintergrund ist von besonderer praktischer Bedeutung, ob von einer baulichen Veränderung bereits dann auszugehen ist, wenn zwar in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen wird, allerdings hiermit weder eine optische noch tatsächlich "substanzielle" Veränderung verbunden ist.
Dübel in einer tragenden Wand
Tragende Wände in der Wohnanlage sind auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn sie sich in der Sondereigentumseinheit eines Wohnungseigentümers befinden. Jedenfalls beabsichtigt ein Wohnungseigentümer die Montage eines Regals an einer Wohnzimmerwand, bei der es sich um eine tragende Wand handelt. Zur Befestigung des Regals muss er Dübel in der Wand anbringen.
Wollte man hier bereits vom Vorliegen einer baulichen Veränderung ausgehen, da unzweifelhaft in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen wird, andererseits der Eingriff nur marginal ist, müsste der Wohnungseigentümer einen Gestattungsbeschluss herbeiführen. Allerdings ist der BGH insoweit der Auffassung, dass derart innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums ohne Weiteres als gestattet anzusehen sind.[3]
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