Ist der Vermieter durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung zum Vertragsschluss bestimmt worden, so können die Anfechtungsvoraussetzungen nach § 123 Abs. 1 BGB vorliegen.
Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften
Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter über verkehrswesentliche Eigenschaften des Mieters getäuscht worden ist.
Im Allgemeinen gilt der Grundsatz, dass jede Partei ihre Interessen selbst wahrzunehmen hat. Deshalb muss sich der Vermieter die für die Entscheidung über den Vertragsschluss notwendigen Informationen selbst beschaffen, etwa indem er vom Mietinteressenten entsprechende Auskünfte einholt.
Datenschutz bei Mieterselbstauskunft beachten
Wird der Mieter vom Vermieter aufgefordert, eine sog. Selbstauskunft zu erteilen, dann ist zunächst zu prüfen, ob die jeweiligen Fragen zulässigerweise gestellt werden dürfen. Hierbei sind die Vorschriften über den Datenschutz zu beachten.
Die rechtlichen Anforderungen an den Datenschutz richten sich seit dem 25.5.2018 nach der Verordnung (EU) 2016/679 (Datenschutz-Grundverordnung – DSGVO) und dem Bundesdatenschutzgesetz vom 30.6.2017 (BDSG-2018). Das Gesetz gilt u. a. auch für die Verarbeitung personenbezogener Daten, die in einem Dateisystem gespeichert sind oder gespeichert werden sollen.[1]
Personenbezogene Mieterdaten
Hierzu zählen auch die Daten von Mietern, die vom Vermieter im Rahmen einer Mieterselbstauskunft erhoben werden.[2]
Nach Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO dürfen nur solche Daten erhoben werden, die für die vom Vermieter verfolgten Zwecke notwendig sind (Grundsatz der Datenminimierung). Daher bedarf die Datenerhebung und Verarbeitung eines besonderen Grundes.[3]
Für die Mieterselbstauskunft kann dabei auf Art. 6 lit. b DSGVO zurückgegriffen werden. Danach dürfen solche Daten erhoben werden, die "zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich" sind. Maßgeblich ist insoweit, welche Informationen der Vermieter zur Entscheidung über den Vertragsschluss benötigt.
Fraglich ist, ob der Vermieter daneben oder stattdessen auf den Rechtfertigungsgrund der Einwilligung des Mieters zurückgreifen kann. Nach § 51 Abs. 2 und 4 BDSG-2018 ist die Einwilligung nur wirksam,
- wenn das Ersuchen um Einwilligung in verständlicher und leicht zugänglicher Form in einer klaren und einfachen Sprache gestellt ist[4] und
- wenn die Einwilligungserklärung auf der freien Entscheidung des Mieters beruht.[5]
An die Freiwilligkeit werden hohe Anforderungen gestellt. Daran kann es insbesondere dann fehlen, wenn der Mietinteressent damit rechnen muss, dass er die Wohnung nicht erhält, wenn er die Einwilligung verweigert.[6] Dies ist bei einem angespanntem Wohnungsmarkt nicht auszuschließen.[7]
Mietinteressenten informieren
Der Vermieter hat den Mietinteressenten darüber zu informieren, dass er die erhobenen Daten bis zur Entscheidung über den Vertragsschluss speichern wird.[8] Kommt es nicht zum Vertragsabschluss, dann hat der Vermieter die erhobenen Daten auf Verlangen des Mietinteressenten zu löschen.[9]
Ausnahmsweise muss ein Vertragspartner aber solche Umstände von sich aus offenbaren, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind.
Entscheidungserhebliche Umstände
Hierzu zählen solche Umstände,
- die den Vertragsschluss vereiteln oder erheblich gefährden oder
- die geeignet sind, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.
Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls.[10]
Täuschung
Insoweit ist zu unterscheiden zwischen den Fällen der Täuschung durch eine falsche Antwort und den Fällen der Täuschung durch Verschweigen. Eine Täuschung durch eine falsche Antwort ist anzunehmen, wenn der Mieter eine zulässige Frage falsch beantwortet. Die Beantwortung unzulässiger Fragen ist dagegen folgenlos.
Die Einschränkung des Fragerechts folgt aus dem Recht des Mieters auf "informationelle Selbstbestimmung"; hierbei handelt es sich um eine Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts.[11] Die Abgrenzung zwischen den zulässigen und den unzulässigen Fragen ist im Wege einer Interessenabwägung zu finden. Dabei muss das Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung[12] gebührend berücksichtigt werden.[13]
Was gefragt werden darf
Der Kreis der zulässigen Fragen ist unter Berücksichtigung der in der DSGVO geregelten Prinzipien (Erforderlichkeit für die Entscheidung des Vermieters zum Vertragsschluss unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Datenminimierung) zu bestimmen.
Die Einzelheiten bedürfen noch höchstrichterlicher Klärung. Nach der hier vertretenen Ansicht dürfte es in der Wohnungsmiete zulässig sein, wenn der Vermieter folgende Daten abfragt und deren Antworten speichert:
- Name und Anschrift des Mietinteressenten
- Geburtsdatum
- Familienstand[14]
- Beruf[15]
- Arbeitgeber[16]
- das monatliche Nettoeinkommen
- die Zahl der Personen, die in die Wohnung einziehen sollen
- die Absicht zur Tierhaltung
- Person und An...
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