AG München Urteil vom 29.11.2023 - 416 C 18778/23

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Miete für die Wohnung im Anwesen der Klägerin 81475 München, Heiterwanger 8 von bisher monatlich 1022,58 EUR auf monatlich 1094,80 EUR zuzüglich Betriebskosten wie bisher ab 01.08.2023 zuzustimmen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist in Ziffer 2 vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Kläger Partei nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB in Anspruch.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 09.03.2006 mieteten die Beklagten von der Rechtsvorgängerin der Klägerin die Wohnung im Anwesen … Nummer … bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad/WC nebst Kelleranteil und Garagenstellplatz auf unbestimmte Zeit (Mietvertrag vom 09.03.2006, Anlage K1).

Der im Mietvertrag genannte Dr. Tino Krebs ist inzwischen verstorben, sodass die GbR zur Auflösung gelangte und die Klägerin die alleinige Vermieterstellung innehat.

Die Beklagten bezahlen monatlich eine Nettomiete in Höhe von 990 EUR und haben vorgerichtlich einer Mieterhöhung in Höhe von 1022,58 EUR zugestimmt. Die Miete ist seit 15 Monaten unverändert. Mit Schreiben vom 31.05.2023 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 1094,80 EUR zuzüglich Betriebskosten wie bisher (Mieterhöhungsverlangen vom 31.05.2023 samt Anlagen Anlage K2).

Zur Begründung berief sich die Klägerin auf den Mietspiegel für die Landeshauptstadt München 2023. Das Mieterhöhungsverlangen wurde am 31.05.2023 um 19:40 Uhr per Boten in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen.

In dem Mieterhöhungsverlangen vom 31.05.2023 begründete die Klägerin die Mieterhöhung unter Beigabe des Mietspiegels für München 2023, wobei sie unter Ansatz einer Größe von 85 m² und bei einem Baujahr von 1982 einen Grundpreises von 10,79 EUR pro Quadratmeter ermittelte und auf eine ortsübliche Miete von 12,88 EUR pro Quadratmeter kam.

Nach Einordnung des streitgegenständlichen Anwesens in das Baujahr 1978–1988 und einer Wohnfläche von 85 m² berechnete die Klägerin einen Zuschlag Elektrogeräteküche (Ceranfeld) in Höhe von 0, 56 EUR pro Quadratmeter, einen Zuschlag für guten Boden (Parkett) in Höhe von 1,08 EUR pro Quadratmeter sowie das Vorhandensein einer Terrasse mit 0,45 EUR pro Quadratmetern, Unter der Berechnung von somit 12,88 EUR pro Quadratmeter errechnet sich die ortsübliche Nettomiete entsprechend der Wohnungsgröße von 85 m² auf insgesamt 1094,88 EUR.

Zuletzt beantragt die Klägerin:

Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Miete für die Wohnung im Anwesen der Klägerin … von bisher monatlich 1022,58 EUR auf monatlich 1094,80 EUR zuzüglich Betriebskosten wie bisher ab 01.08.2023 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen:

Klageabweisung.

Die Beklagten meinen, das Mieterhöhungsverlangen sei nicht am 31.05.2023 zugegangen, da es zur Unzeit eingeworfen wurde.

Des Weiteren werden die Zuschläge in Höhe von 0,56 EUR pro Quadratmeter, 1,08 EUR pro Quadratmeter und 0,45 EUR pro Quadratmeter unstreitig gestellt. Da jedoch die Wohnung nur eine Größe von 77,7 m² aufweise, ergebe sich eine ortsübliche Miete von 13,11 EUR pro Quadratmeter. Bei einer Wohnungsgröße aufgerundet von 87 m² ergebe sich damit eine Gesamtmiete in Höhe von 1022,58 EUR. Hierzu sei die Zustimmung bereits vorprozessual erfolgt.

Die Kläger Partei trägt zu der Wohnungsgröße vor, dass die Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen auch in Anbetracht folgender Gesichtspunkte gerechtfertigt sei:

Zum einen müsse aufgrund der hohen Inflation eine Stichtagsdifferenz hinzugerechnet werden. Ausgehend von der Datenerhebung im Mai 2022 ergebe sich eine Stichtagsdifferenz von 12,27 %. Dies müsse bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete berücksichtigt werden. Zudem sei im Wege der richterlichen Schätzung gemäß § 287 ZPO der Gartenanteil der beklagten Partei, der den Mietern zur alleinigen Nutzung zur Verfügung steht, in einer Höhe von 1,17 EUR als Zuschlag zu berücksichtigen.

Die Beklagten Partei bestreitet die Größe der Wohnung, den Zuschlag für den Garten sowie die Berücksichtigung einer Stichtagsdifferenz.

Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023 Bezug genommen.

Beweis wurde in diesem Verfahren nicht erhoben.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und in vollem Umfang begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung auf monatlich 1094,80 EUR Nettomiete plus Betriebskosten wie bisher ab 01.08.2023 zu.

A. Zulässigkeit der Klage

Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht München...