AG Leverkusen Urteil vom 28.12.2011 - 23 C 41/11

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese besteht aus einem großen, zwei Etagen umfassenden Komplex mit Gewerbeeinheiten und auf diesen punktuell aufbauend mehrere Wohn- und Bürotürme. Das Objekt ist 1966 fertiggestellt worden, die Teilungserklärung datiert vom 30.11.1966. In dieser ist unter anderem bestimmt, dass es eine sogenannte große Eigentümergemeinschaft gibt, bestehend aus der Gemeinschaft aller Raumeigentümer sowie beschränkte Eigentümergemeinschaften, welche aus der Gemeinschaft der Raumeigentümer jeweils der Ladeneinheiten und der Wohn- und Büroeinheiten gebildet werden.

Es besteht bei dem Objekt in erheblichem Umfang Sanierungsbedarf. In unmittelbarer Nähe zu diesem hat die Stadt Leverkusen das zur selben Zeit erbaute Rathaus der Stadt abgerissen und dort eine Rathaus-Galerie in Form eines modernen Einkaufszentrums mit zahlreichen neuen Geschäften errichtet.

Am 05.05.2011 fand eine Eigentümerversammlung der gesamten Eigentümer statt. Gemäß dem Einladungsschreiben wurde dort mehrheitlich der folgende Beschluss gefasst:

„Beschlussfassung zur Beauftragung einer Machbarkeitsstudie zur Revitalisierung des …. Die Eigentümergemeinschaft … beschließt die Beauftragung der, gemäß deren Angebot an die Stadt Leverkusen vom 02.08.2010 mit der Erstellung einer Machbarkeitsstudie im angebotenen Umfang der Phase 1. Die Kosten in Höhe von 130.000,00 Euro zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer werden als Sonderumlage erhoben, nach Anteilen gemäß Teilungserklärung verteilt, so in den Wirtschaftsplan 2011 eingestellt und mit dem laufenden Hausgeld erhoben. Die Verwalterin wird – ohne die beschlossene Beauftragung in Frage zu stellen – gebeten, mit der ECE die Konditionen hinsichtlich Preis und eventueller Anschlussverträge sowie hinsichtlich der Einschaltung eines anderen Projektentwicklers bei der Umsetzung der Studienergebnisse nach zu verhandeln und ggf. zugunsten der Eigentümergemeinschaft günstiger zu gestalten.”

Inhalt der sogenannten Machbarkeitsstudie ist gemäß dem Angebot der Firma folgendes:

1. „Kurz-Check der Grundstücks- und Gebäudebestandssituation, d.h.

   • Ermittlung aller für eine Umstrukturierung der … sowie für eine Nutzung als Handels- und Dienstleistungszentrums wesentlichen Grundstücksdaten
   • Kurzanalyse der Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverhältnisse
   • Feststellung des bestehenden Bauplanungsrechts
   • Klärung der Erschließungssituation
   • Beschreibung der Baulichkeiten
2. Marktseitige Grobanalyse des Standortes durch ein fachübergreifendes (Marktpositionierung).
3. Erarbeitung einer standortbezogenen Zielvorstellung für die Nutzung und Bebauung.
4. Erarbeitung eines groben Nutzungsprogramms für ein Handels- und Dienstleistungszentrum.
5. Erstellung einer ersten funktionalen Grobplanung, bestehend aus Lageplänen, Grundrissen, Raumprogrammen – einschließlich Flächenbilanzen.
6. Erstellung einer groben Schätzung der Bau- und Baunebenkosten.
7. Erarbeitung eines Branchen- und Belegungskonzeptes.
8. Erste vorläufige Schätzung von Mietansätzen, ab Prüfung der Durchsetzungsfähigkeit/Vermarktungschancen.
9. Erstellung einer überschlägigen prognostischen Wirtschaftlichkeitsberechnung …”.

Die Kläger haben diesen Beschluss rechtzeitig und formgerecht angefochten.

Sie sind der Auffassung, der Beschluss sei bereits deshalb anfechtbar oder gar nichtig, weil die Eigentümergemeinschaft sich nicht innerhalb ihrer Beschlusskompetenz bewegt habe. Es gehe bei der Studie ausschließlich um die wirtschaftlichen Interessen der Geschäftsinhaber mit dem Ziel der Revitalisierung des City Centers und nicht um eine Angelegenheit der ordnungsgemäßen Verwaltung der Eigentümergemeinschaft.

Zudem sei der getroffene Beschluss für die 72 Einheiten der Wohnungseigentümer ohne jegliches wirtschaftliches Interesse, lediglich die 78 Eigentümer von gewerblichen Einheiten hätten ein Interesse an der Studie.

Ferner seien nicht in ausreichendem Umfang Konkurrenzangebote eingeholt worden.

Schließlich sei der Beschluss auch nicht ausreichend bestimmt.

Die Kläger zu 3. bis 6. rügen darüber hinaus, dass der Bürgermeister sowie Fachdezernenten und sonstige fachkundige Personen bei der Eigentümerversammlung anwesend gewesen seien. Dies sei durch einen Eigentümervertreter, den Zeugen, vor Durchführung der Beschlussfassung beanstandet worden.

Die Kläger beantragen,

den auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 05.05.2011 zu TOP 2 (Beauftragung der Hamburg mit der Erstellung einer Machbarkeitsstudie und deren Finanzierung durch Erhebung einer Sonderumlage) gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie verweisen auf die Notwendigkeit, vor Beginn und Durchführung umfangreicher, notwendiger Sanierungsmaßnahmen, deren Sinnhaftigkeit durch diese Studie zu erkunden. Diese Dinge allein sind Zweck, in ...