AG Eschweiler Urteil vom 08.12.2016 - 29 C 10/16

Normenkette

ZPO § 256 Abs. 1

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Klägerin wurde im Jahr 2015 zur Verwalterin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft B-Straße, 00000 T, bestellt. Zwischen den Parteien wurde ein Verwaltervertrag am 14.09.2015 für die Dauer vom 01.10.2015 bis zum 31.12.2018 abgeschlossen. Zu Laufzeit und Kündigung sah der unstreitig von der Klägerin gestellte Vertrag in § 2 ff. Regelung vor:

1. „Die Bestellung durch Beschluss laut § 1 dieses Vertrages erfolgt für den Zeitraum 01.10.2015 bis 31.12.2018. Eine vorzeitige Abberufung der Verwalterin sowie die vorzeitige Kündigung dieses Verwaltervertrages ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig.
2. der Verwaltervertrag wird für die Dauer der Bestellung geschlossen. Wird die Verwalterin gemäß § 26 Abs. 2 WEG erneut bestellt, so verlängert sich der Vertrag für die Dauer der erneuten Bestellung.”

Mit Beschluss vom 12.01.2016 beriefen die Wohnungseigentümer die Klägerin ab und enthoben sie ihres Amtes. Zugleich kündigten sie den Verwaltervertrag ebenfalls unter dem 12.01.2016 fristlos. Die Klägerin wendet sich mit der vorliegenden Klage nicht gegen den Abberufungsbeschluss. Sie begehrt lediglich die Wahrung ihrer Vergütungsansprüche für die – streitige – Restlaufzeit des Verwaltervertrags bis zum 31.12.2018.

Die Klägerin ist der Auffassung, Gründe, die eine sofortige Abberufung bzw. die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages hätten rechtfertigen können, seien weder in dem Kündigungsschreiben vom 12.01.2016 dargetan, noch überhaupt ersichtlich. Hintergrund der Abberufung und der Kündigung des Verwaltervertrages sei in Wahrheit nicht ein schlechte Arbeit der Klägerin, sondern allein eine Privatfehde des sich selbst nunmehr bestellenden Miteigentümers T. L. gegen die Klägerin. Mangels Vorliegen eines wichtigen Grundes sei die Abberufung rechtswidrig. Dementsprechend sei auch die außerordentliche Kündigung des befristet abgeschlossenen Verwaltervertrags unwirksam. Der Verwalter, der abberufen und dessen Verwaltervertrag fristlos gekündigt worden sei, könne Feststellungsklage bezüglich der Kündigung des Verwaltervertrages zur Wahrung von Vergütungsansprüchen erheben. Die Klägerin sei nach ihrer Bestellung nicht untätig geblieben. Sie habe beispielsweise ein Girokonto für die WEG eröffnet, eine Grundakte, eine Facility-Akte und einen Buchhaltungsordner angelegt. Ferner seien sämtliche Stammdaten in die Verwalter Software eingepflegt worden. Es hätten Ortstermine und Gesprächstermine stattgefunden.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, dass der zwischen den Parteien geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag vom 14.09.2015 durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.01.2016 mit dem Wortlaut: „Außerdem wird der Verwaltung ebenfalls aus wichtigem Grunde fristlos gekündigt.” Nicht beendet wurde und dementsprechend unverändert fortbesteht;

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 650,34 EUR außergerichtliche Kosten zu erstatten.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, die Feststellungsklage sei bereits unzulässig, da ein Feststellungsinteresse entsprechend § 256 Abs. 1 ZPO nicht vorliege. Dies liege daran, dass in dem streitgegenständlichen Verwaltervertrag, der von der Klägerin vorgelegt wurde, nicht allein eine Laufzeit bis zum 31.12.2018 vereinbart worden sei, sondern in § 2 Abs. 2 des Vertrags auch geregelt worden sei, dass der Verwaltervertrag lediglich für die Dauer der Bestellung geschlossen werde. Ende die Bestellung durch eine Abberufung, so ende auch der Verwaltervertrag. Die Abberufung sei mangels Anfechtung des am Berufungsbeschlusses wirksam. Im Übrigen seien die Abberufung der Klägerin und die Kündigung des Verwaltervertrages auch rechtmäßig erfolgt. Eine Zusammenarbeit mit der Klägerin sei der Beklagten nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten gewesen. Hintergrund sei, dass die Klägerin zwar entsprechend den zu Grunde liegenden Beschlüssen und dem Verwaltervertrag ab dem 01.10.2015 ihre Tätigkeit als Verwalterin hätte aufnehmen müssen, dies jedoch tatsächlich nicht erfolgt sei. Die Klägerin habe sich in der Folgezeit überhaupt nicht um die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft gekümmert. Wegen der Untätigkeit der Klägerin habe im Dezember 2015 sogar der Ausfall der Heizungsanlage gedroht. Da bestehende Verträge mit den Versorger von der Klägerin nicht ordnungsgemäß geprüft und Rechnung nicht ausgeglichen worden sein, hätten die Versorger mit der Einstellung der Versorgung gedroht. Mehrere Aufforderungen an die Klägerin, sich unverzüglich um die Missstände zu kümmern, seien von der Klägerin ignoriert worden.

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