7.5.1 Maßgeblicher Zeitpunkt der Vertragsbeendigung
Wie bereits ausgeführt, endet der Verwaltervertrag qua Gesetz spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. Was nun Vergütungsansprüche des abberufenen Verwalters betrifft, sind verschiedene Konstellationen zu berücksichtigen. Im Fall des Vorliegens eines wichtigen Grunds zur Kündigung des Verwaltervertrags, enden Vergütungsansprüche des Verwalters mit der Beschlussfassung über seine Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund.
Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund
Der Verwalter wird durch Beschluss am 15.10.2021 mit sofortiger Wirkung abberufen und der Verwaltervertrag wird aus wichtigem Grund fristlos gekündigt. Vergütungsansprüche des Verwalters über den Abberufungszeitpunkt hinaus würden allenfalls dann bestehen, wenn ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung nicht vorgelegen hätte.
Im Übrigen ist in all denjenigen Fällen, in denen kein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags vorliegt, nach dem Zeitpunkt der Abberufung des Verwalters und dem tatsächlichen Zeitpunkt der Beendigung der Amtsstellung des Verwalters zu differenzieren. Die Abberufung muss nämlich selbstverständlich nicht mit Fassung bzw. Verkündung des Abberufungsbeschlusses wirksam werden, sondern kann auch erst nach Ablauf einer bestimmten Frist wirksam werden. Mit Blick auf § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG werden folgende Fallkonstellationen zu unterscheiden sein:
Sofortige Abberufung
Der Verwalter wird durch Beschluss am 15.10.2021 mit sofortiger Wirkung abberufen. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt nicht vor. Der Verwaltervertrag und somit auch der Vergütungsanspruch des Verwalters enden spätestens 6 Monate nach der Abberufung, also mit Ablauf des 15.4.2022.
Abberufung zum Jahresende
Der Verwalter wird durch Beschluss am 15.10.2021 mit Ablauf des 31.12.2021 abberufen. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt nicht vor. Der Verwaltervertrag und somit auch der Vergütungsanspruch des Verwalters enden spätestens 6 Monate nach der Abberufung, also mit Ablauf des 15.4.2022.
Abberufung des Verwalters mit Frist von 6 Monaten
Die Wohnungseigentümer berufen den Verwalter durch Beschluss am 15.10.2021 mit Wirkung zum 15.4.2022 ab. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags liegt nicht vor. Der Verwaltervertrag und somit auch der Vergütungsanspruch des Verwalters endet spätestens 6 Monate nach der Abberufung, also mit Ablauf des 15.4.2022.
Abberufung des Verwalters mit Frist von 9 Monaten
Die Wohnungseigentümer berufen den Verwalter durch Beschluss am 15.10.2021 mit Wirkung zum 31.7.2022 ab. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt nicht vor. Der Verwaltervertrag und somit auch der Vergütungsanspruch des Verwalters endet spätestens mit Ablauf des 31.7.2022.
Insbesondere letztes Beispiel zeigt, dass nicht statisch auf den Zeitpunkt der Abberufung, also die entsprechende Beschlussfassung, abzustellen ist. Ansonsten würde der Verwaltervertrag im letzten Beispiel vor dem Zeitpunkt des tatsächlichen Amtsendes enden, was keinesfalls Intention des Gesetzgebers sein kann.
7.5.2 Feststellungsklage
Ist die Vertragslaufzeit nicht an den Bestellungszeitraum gekoppelt, konnte der Verwalter nach alter Rechtslage zunächst gerichtlich die Feststellung begehren, es fehle am Vorliegen eines wichtigen Grundes zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags.[1] Die Feststellungsklage statt der unmittelbaren Zahlungsklage konnte sich dann empfehlen, wenn zweifelhaft war, ob ein wichtiger Grund die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags gerechtfertigt hatte. Freilich wurde mit einem solchen Verfahren Zeit verschenkt, wenn die Eigentümergemeinschaft trotz des Feststellungsurteils nicht freiwillig Zahlung leistete. Ob vor dem Hintergrund, dass nunmehr der Vertrag ohnehin spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet, die Rechtsprechung noch ein Feststellungsinteresse bejahen wird dürfte zwar anzunehmen sein, bleibt aber abzuwarten.
7.5.3 Zahlungsklage
Der Verwalter sollte sich ohnehin darauf beschränken, entsprechende Zahlungsklage zu erheben. Im Rahmen dieser Klage wird dann inzidenter geprüft, ob die Kündigung wirksam oder wegen des Fehlens eines wichtigen Grundes unwirksam ist.
Zeitnahe Geltendmachung
Auch wenn die Zahlungsklage zeitlich unbefristet erhoben werden kann, sollte sich der Verwalter nicht allzu viel Zeit lassen und seine Ansprüche zeitnah gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Stets ist insoweit jedenfalls die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren nach §§ 195, 199 BGB zu beachten.
Ersparte Aufwendungen berücksichtigen
Wie bereits ausgeführt, muss sich der Verwalter mit Blick auf die Geltendmachung seiner Vergütungsansprüche für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags ersparte Aufwendungen entsprechend der Bestimmung des § 615 Satz 2 B...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis Gold. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen