Der Köder muss dem Fisch schmecken

Herr Licht, viele Betreiber kämpfen mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Ist das Segment der Pflegeimmobilien dennoch ein Wachstumsmarkt?

Ralf Licht: Da würde ich immer sagen: "Ja". Warum? Wir haben bereits jetzt einen signifikanten Anteil der Bevölkerung, der älter als 65 Jahre ist. Hinzu kommen die Babyboomer. Prognosen zufolge fehlen in den nächsten Jahren bis 2040 zwischen 300.000 und 400.000 Pflegeplätze. Insofern haben wir nach wie vor einen Wachstumsmarkt – allein schon aufgrund der demografischen Entwicklung.

Auf der einen Seite geht es uns darum, Pflegeplätze zu schaffen, auf der anderen Seite müssen wir gucken, wie kriegen wir sie refinanziert. Und vor allen Dingen: Wie passen sie in den Markt? Am Ende des Tages muss der Köder dem Fisch schmecken – nicht dem Angler. Die Fische, das sind bei uns die Bewohner, die Betreiber und vor allem unsere privaten Investoren.

Darauf aufbauend denken wir vom Ende her: "Was darf eine Einheit kosten im Kapitalmarkt? Wie hoch darf am Ende der Investitionskostensatz sein, der für die Mieten verantwortlich ist – für den Betreiber und vor allen Dingen für den Bewohner?" Und dementsprechend rechnen wir zurück: Wie teuer darf ganz am Anfang eigentlich ein Grundstück sein? Und dann haben wir die hohen Baukosten, die wir immer versuchen im Griff zu behalten.

Welche Hürden gibt es?

Es gibt 16 Bundesländer mit 16 unterschiedlichen Heimbauverordnungen und das ist natürlich schon eine riesige Herausforderung. Wir haben sehr hohe Zinsen. Wir haben mit Abstand den höchsten Baustandard in Europa, was Lärmschutz angeht, was andere Sicherheitsmaßnahmen angeht und was Dämmmaßnahmen angeht. Und wir haben eine sehr große Bürokratie in Deutschland. Wir haben in manchen Bundesländern wie beispielsweise in Nordrhein-Westfalen eine Doppelprüfung: Wenn Sie einen Bauantrag einreichen, prüft das Bauamt und dann gibt es eine zweite Prüfung durch den Landschaftsverband.

Das Rad nicht jedes Mal neu erfinden

Wie begegnet Ihr Unternehmen diesen Herausforderungen konkret?

Man muss mit der Bürokratie leben und mit der Bürokratie umgehen – das haben wir eigentlich ganz gut im Griff. Wir haben standardisierte Prozesse: Von der Sichtung eines Grundstücks über die Konzeptionierung eines Gebäudes bis zur Partnersuche. 

Wir haben Baukomponenten, die wir bundesweit einsetzen können und die wir dann an die Gesetzgebung, aber vor allen Dingen auch an die baulichen Gegebenheiten vor Ort anpassen können. Wir nutzen beispielsweise seit vielen Jahren Badmodule, die wir immer weiterentwickeln. Wir müssen das Rad nicht jedes Mal neu erfinden. Wir können auf dem, was sich bewährt hat, weiter aufbauen.

Redaktionell bearbeiteter Auszug aus dem L'Immo-Podcast mit Ralf Licht.