Verkauf einer selbstgenutzten oder zwischenvermieteten Immobilie

Arbeitsplatzwechsel, Familienzuwachs oder auch eine Scheidung – es gibt viele Gründe, sich von einer selbstgenutzten Immobilie zu trennen. Nicht jedem fällt der Verkauf der eigenen vier Wände leicht. Das gilt vor allem dann, wenn viele positive Erinnerungen daran hängen oder ein lieb gewonnenes Umfeld zurückbleibt. Umso ärgerlicher ist es dann, wenn das Finanzamt einen Anteil vom Verkaufserlös einfordert.

Verkauf einer selbstgenutzten und zwischenvermieteten Immobilie: Wann der Fiskus das Nachsehen hat

Diese Erfahrung musste der Verkäufer einer Eigentumswohnung machen. Knapp acht Jahre hatte er die Wohnung selbst bewohnt, bevor er sie schließlich für einige Monate vermietete und dann noch zu Ende desselben Jahres verkaufte. Da zwischen Kauf und Verkauf der Immobilien weniger als zehn Jahre vergangen waren, berechnete das zuständige Finanzamt aus der Differenz des damaligen Kaufpreises von 87.000 Euro und dem erzielten Verkaufspreis von 130.000 Euro abzüglich der Kosten einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Dagegen wehrte sich der Verkäufer vor dem Finanzgericht Baden-Württemberg und bekam Recht. Gleicher Ansicht war auch der Bundesfinanzhof (BFH) in der Revisionsverhandlung.

Wenn Zwischenvermietung als Grund für Steuerpflicht gesehen wird

Anders als die beiden Gerichte hatte das Finanzamt die zwischenzeitliche Vermietung als steuerschädlich eingestuft. Denn eine Voraussetzung für den steuerfreien Verkauf einer privaten Immobilie ist, dass sie sich mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers befand. Ist dieser Zeitraum kürzer, bleibt der Vorgang nur dann steuerfrei, wenn sie vom Eigentümer selbst genutzt wurde. Das kann entweder über die gesamte Dauer sein, in der die Immobilie in seinem Besitz war oder im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden Jahren davor.

Im aktuellen Fall des BFH war das Finanzamt davon ausgegangen, dass die Selbstnutzung bis zum Verkauf der Eigentumswohnung hätte dauern müssen, damit dieser steuerfrei erfolgen konnte. Alternativ hätte der Eigentümer nach Meinung der Behörde die Wohnung leer stehen lassen müssen. Dieser Einschätzung folgten die Richter jedoch nicht. Sie sahen die Nutzungsvoraussetzungen als erfüllt an.

Berechnung der Selbstnutzung zur Erfüllung der Ausnahmeregelung

Konkret verlangt der Gesetzgeber in der Ausnahmeregelung zur steuerfreien Veräußerung vor Ablauf der Spekulationsfrist, dass eine Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Dabei muss ein Eigentümer diese jedoch nicht von Januar bis Dezember bewohnen. Nach Meinung des BFH reicht es aus, wenn sich die Nutzung auf einen zusammenhängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre erstreckt. Damit sind die geforderten Kriterien bereits erfüllt, wenn der Verkäufer seine Immobilie im mittleren Jahr durchgängig und in den anderen beiden Jahren jeweils für einen Tag – also den letzten sowie den ersten Tag im jeweiligen Jahr – nutzt.

Genau diese Anforderungen waren auch bei der Veräußerung der Eigentumswohnung im vorliegenden Fall erfüllt. Da der Eigentümer diese acht Jahre hintereinander und vier Monate im Verkaufsjahr selbst bewohnt hatte, durfte sich die anschließende kurzzeitige Vermietung nicht steuerschädlich für ihn auswirken.

Praxistipp: So wird die Zehnjahresfrist berechnet

Immobilienbesitzer, die über einen privaten Verkauf ihres Grundstücks, ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung nachdenken, sollten vor einer Veräußerung genau nachrechnen. Befindet sich das Objekt weniger als zehn Jahre im Besitz, verlangt der Fiskus seinen Anteil an einem erzielten Gewinn. Maßgeblich für die Berechnung der Frist sind der Kauf- und der Verkaufsvertrag. Hat ein Käufer ein unbebautes Grundstück erworben und erst später darauf ein Haus gebaut, richtet sich die Zehnjahresfrist beim späteren Verkauf des Gesamtobjekts nach dem Zeitpunkt des Grundstückskaufs. Bei einer geschenkten oder ererbten Immobilie kommt es darauf an, wann der Vorbesitzer diese erworben hat.