Wird ein Grundstück geteilt und während der Haltefrist veräußert, kann der Verkauf steuerpflichtig sein. Dabei kommt es auf die eigene Nutzung an.
Ein Haus im Grünen mit großem Grundstück und Garten – so sieht heute für viele Menschen der Traum vom Wohnen aus. Doch mitunter ändern sich Vorstellungen nach einer Weile. Da wird der Pflegeaufwand des Geländes zu groß oder es entsteht Kapitalbedarf. Gerade bei sehr großen Flächen bietet es sich an, das Grundstück zu teilen und einen Anteil zu verkaufen. Vorsicht ist in solchen Fällen allerdings mit Blick auf eine mögliche Steuerpflicht angesagt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn Haus und Grundstück noch nicht allzu lange im Besitz sind.
Grundstücksteilung und Verkauf
Diese Erfahrung musste ein Ehepaar machen, dass 2014 gemeinsam ein 3.863 Quadratmeter großes Grundstück kaufte. Nach der Sanierung zogen beide im Folgejahr in das auf dem Gelände stehende Wohngebäude. Die übrige Fläche nutzen sie als Garten. Nachträglich stellte sich schließlich heraus, dass auch eine weitere Bebauung möglich war. Daher beschlossen die Eigentümer die Teilung des Grundstücks.
Nachdem sie im Anschluss Abholzungs- und Abrissmaßnahmen durchführen lassen hatten, veräußerte das Ehepaar die abgetrennten 1.000 Quadratmeter des Geländes im Jahr 2019. Diesen Verkauf bewertete das zuständige Finanzamt jedoch als privatwirtschaftliche Veräußerung, die es mit rund 66.000 EUR versteuerte. Auch das Niedersächsische Finanzgericht schloss sich dieser Einschätzung an. Dies begründeten die Richter damit, dass nach der Teilung keine gemeinsame Nutzung und Funktion mit dem bewohnten Grundstück mehr vorliegt.
Eigenständige Beurteilung bei geteiltem Grundstück
Die anschließende Revision wies der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 26.9.2023, IX R 14/22) als unbegründet ab. Dabei gingen die Richter zunächst auf die Frist zwischen Anschaffung und Verkauf des Grundstücks ein. Da diese weniger als 10 Jahre betragen hatte, handelte es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. Um der Besteuerung zu entgehen, müssten die Eigentümer jedoch eines von zwei möglichen Kriterien erfüllen. So müsste das Grundstück im gesamten Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Alternativ hätten die beiden im Jahr der Veräußerung und den zwei vorangegangenen Jahren dort wohnen müssen.
Bedingt durch die Teilung gibt es im vorliegenden Fall zwischen den beiden Grundstücken jedoch keinen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mehr. Stattdessen sind sie nun getrennt zu betrachten. Mangels eines Gebäudes kann die abgetrennte Fläche allerdings nicht bis zum Verkauf zu Wohnzwecken genutzt worden sein. Dies gilt selbst dann, wenn das Ehepaar dieses Grundstück zunächst weiter als Garten genutzt hat.
Einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang fällt nicht automatisch weg
Doch auch wenn der Bundesfinanzhof im vorliegenden Fall eine steuerpflichtige Veräußerung gesehen hat, gilt dies nicht grundsätzlich. Dabei wiesen die Richter ausdrücklich darauf hin, dass bei einer Teilung nicht zwingend der Nutzungs- und Funktionszusammenhang entfällt. Allerdings konkretisierten sie nicht, unter welchen Kriterien sie den Zusammenhang weiterhin als gegeben ansehen. Entsprechend kommt es weiterhin auf die Prüfung des Einzelfalls an.
Praxis-Tipp: Besteuerung von Immobilienverkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist
Ist die Veräußerung einer Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist unumgänglich und sind gleichzeitig die Kriterien für Steuerfreiheit nicht erfüllt, sollten Verkäufer wissen, was das für sie bedeutet. Dann können sie versuchen, den Verkauf entsprechend zu gestalten. So kann je nach persönlicher Einkommens- und Steuersituation eine Ratenzahlung des Kaufpreises interessant sein, was den erzielten Gewinn über mehrere Jahre verteilt. Auch die Entnahme von beweglichen Gütern wie z. B. einer Einbauküche kann eine Überlegung wert sein, da dies den Verkaufserlös senkt.
Maßgeblich für die zu zahlende Spekulationssteuer ist der persönliche Einkommenssteuersatz. Außerdem bildet nicht der gesamte Verkaufserlös, sondern der erzielte Wertzuwachs die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung. Ermittelt wird dieser durch Abzug des Kaufpreises inklusive der Kaufnebenkosten vom Verkaufserlös. Zum Erlös hinzu kommen während der Haltedauer gemachte Abschreibungen.
Wer innerhalb von 5 Jahren zudem über die Veräußerung mehrerer Immobilien aus privatem Vermögen nachdenkt, sollte auch die Regelungen bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels beachten. Das heißt: Der Verkäufer von mehr als 3 Objekten gilt dann als Gewerbetreibender. Neben der Einkommensteuer kann so Gewerbesteuer fällig werden.
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