Verkauft im Scheidungsverfahren einer der beiden Partner seinen Immobilienanteil dem anderen, kann ein erzielter Gewinn einkommensteuerpflichtig sein.
Einer der wohl häufigsten Gründe für einen Immobilienverkauf ist die Scheidung. Nicht immer erfolgt die Trennung vom ehemals gemeinsam genutzten Haus oder der Familienwohnung freiwillig. Groß kann jedoch mitunter der Druck sein, den einer der früheren Partner dabei auf den anderen ausübt. Umso ärgerlicher ist es für den Bedrängten, wenn die Veräußerung auch weitere finanzielle Folgen für ihn hat. Denn was bei einem Verkauf von Immobilien leicht übersehen wird, sind mögliche steuerliche Konsequenzen, die dieser Schritt mit sich bringt.
Besteuerung von Veräußerungsgewinn
Abhängig von den individuellen Voraussetzungen kann der Erlös aus dem Verkauf der Immobilien einkommensteuerpflichtig sein. Davon überrascht wurde ein Mann, über dessen Fall zuletzt der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 14.2.2023, IX R 11/21) entschieden hat. Nachdem seine Ex-Ehefrau ihm mit einer Zwangsversteigerung des im Dezember 2008 erworbenen Einfamilienhauses gedroht hatte, verkaufte er ihr 2017 seinen hälftigen Miteigentumsanteil. Aus dem früheren Familienheim war er bereits 2015 ausgezogen. Seitdem wohnte die ehemalige Partnerin dort allein mit dem gemeinsamen Sohn.
Den entstandenen Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des Miteigentumsanteils berücksichtigte das zuständige Finanzamt schließlich im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer für das Jahr 2017. Dagegen klagte der Mann vor dem Finanzgericht München, hatte dabei jedoch keinen Erfolg. Denn die Richter konnten weder eine Zwangslage bei ihm noch eine mittelbare Nutzung durch alleinige Überlassung an den minderjährigen Sohn erkennen. Dieser Meinung schloss sich auch der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung an und bewertete den Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft.
Eigennutzung als Voraussetzung für Steuerbefreiung
Grundsätzlich steuerfrei wäre die Veräußerung des Miteigentumsanteils gewesen, wenn der Kauf der Immobilie mindestens 10 Jahre zurückgelegen hätte. Das Gleiche gilt, wenn die Haltefrist zwar noch nicht erreicht, das Eigenheim jedoch über die gesamte Zeit oder im Jahr des Verkaufs sowie den beiden Jahren zuvor ausschließlich selbst bewohnt wurde. Dazu zählt auch die mittelbare Eigennutzung, wenn Wohnung oder Haus im Rahmen der Unterhaltspflicht einem Kind zur Verfügung gestellt werden und der Familienhaushalt damit im Grunde auf mehrere Orte verteilt wird. Entscheidend dabei ist allerdings, dass Sohn oder Tochter dann alleine dort leben. Nur dann wird die Nutzung der Immobilie durch das Kind als Eigennutzung des Elternteils gewertet, da dieses für die Unterbringung sorgen muss.
Im vorliegenden Fall spricht gegen die mittelbare Eigennutzung, dass die Ex-Partnerin des Mannes und Mutter des gemeinsamen Sohnes weiterhin mit dem Kind im Haus lebte. Dabei ist nicht davon auszugehen, dass sie nur ihren Miteigentumsanteil und damit die Hälfte des früheren Familienheims nutzte. Entsprechend bildet der inzwischen geschiedene Mann keine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft mehr mit seinem Sohn. Seine Unterhaltspflicht besteht daher nun in der regelmäßigen Zahlung eines festgelegten Geldbetrags.
Zwangslage als Ausschlusskriterium für Besteuerung
Befinden sich Immobilienverkäufer vor Ablauf der Haltefrist in einer Zwangslage, ist die Besteuerung des Veräußerungsgewinns ebenso ausgeschlossen. Dies wäre z. B. dann gegeben, wenn eine Enteignung oder Zwangsversteigerung drohen. Eine rein emotionale oder wirtschaftlich angespannte Situation reicht dafür nicht aus. Im vorliegenden Fall hatte die geschiedene Frau jedoch lediglich mit einer Zwangsversteigerung gedroht. Nach Einschätzung der Richter hatte der Ex-Mann seinen Miteigentumsanteil daraufhin freiwillig verkauft, um einen möglichen Verlust zu vermeiden. Einen Grund für die Steuerbefreiung konnten sie daher nicht erkennen.
Praxis-Tipp: Wer Immobiliengeschäfte dem Finanzamt meldet
An Immobiliengeschäfte werden grundsätzlich hohe Anforderungen gestellt. Deshalb erfordern sie den Gang zum Notar. Dieser ist dann verpflichtet, den Vorgang innerhalb von 2 Wochen dem Finanzamt zu melden. Die Meldepflicht umfasst alle Geschäfte, bei denen Erbschaft-, Einkommen- oder Grunderwerbsteuer anfallen kann. Dies gilt unabhängig davon, ob sie tatsächlich von der Besteuerung ausgenommen sind. Auch eine bloße Korrektur des Grundbuchs wird übermittelt. Dabei gibt der Notar neben dem vollständigen Namen und der Anschrift auch die Steueridentifikationsnummer von Käufer und Verkäufer sowie den Kaufpreis und Informationen zur Art des Grundstücks an das Finanzamt weiter.