Lassen Vermieter eine vorhandene Kanalisation ersetzen oder modernisieren, zählen die ihnen entstehenden Aufwendungen zu den Werbungskosten. Damit sind sie sofort in voller Höhe abziehbar. Dies gilt auch, wenn die Sanierung in Zusammenhang mit einem Neubau erforderlich wurde.
Ein feuchter Keller – so sieht einer der Alpträume eines jeden Hausbesitzers oder Bewohners aus. Wer dies schon einmal erlebt hat, weiß, wie schwierig die Suche nach der Ursache sein kann. Ist ein Neubau geplant, tun Bauherren deshalb gut daran, das Grundstück vor Baubeginn auf mögliche Problemstellen zu überprüfen. Böse spätere Überraschungen lassen sich auf diese Weise leichter vermeiden oder zumindest reduzieren.
Kosten für Kanalsanierung beim Bau eines Mietshauses
Entsprechende Vorbereitungen hatte vermutlich auch der erbbauberechtigte Bauherr eines Grundstücks nach dem Abriss des darauf stehenden Hauses getroffen. Eingewachsene Wurzeln hatten dort die Kanalisation auf dem zum öffentlichen Grund gehörenden Teil beschädigt, sodass auch die Stadtverwaltung ihn zu deren Sanierung auf eigene Kosten aufforderte. Im Rahmen der Bauarbeiten für ein als Mietshaus geplantes Zweifamilienhaus ließ er daher den Kontrollschacht erneuern und das bestehende Entwässerungssystem restaurieren. Nach erfolgreicher Instandsetzung erfolgte schließlich der Anschluss des Abwasserkanals an den Neubau.
Seine dafür getätigten Aufwendungen machte der Bauherr danach als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das zuständige Finanzamt erkannte dies jedoch nicht an, da es die Zahlungen als Herstellungskosten einstufte. Denn nach seiner Meinung war die Kanalsanierung Voraussetzung dafür, dass die Entwässerungsleitung für das neue Gebäude überhaupt genutzt werden konnte. Dieser Einschätzung folgte anschließend auch das Finanzgericht Düsseldorf und wies die Klage daher ab.
Erhaltungsaufwendungen sind Werbungskosten
In seinem aktuellen Urteil widersprach der Bundesfinanzhof (BFH) jedoch der Bewertung durch das FG Düsseldorf. Dafür verweist er auf die von ihm entwickelten Grundsätze für die Zuordnung von Erschließungskosten. Demnach sind Aufwendungen für die Ersetzung, Modernisierung oder Instandsetzung einer vorhandenen Kanalisation als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kosten auf privatem oder öffentlichem Grund entstanden sind.
Da auf dem Grundstück des Erbbauberechtigten bereits ein Abwasserkanal vorhanden – und teilweise funktionsfähig – war, rechnete der BFH die getätigten Aufwendungen zum größten Teil zu den Werbungskosten. Demnach waren die Sanierung und die teilweise Erneuerung notwendig, um das Grundstück zu erhalten. Entscheidend dabei war, dass die Kanalarbeiten das Anwesen weder in seiner Funktion noch in seiner Art verändert haben.
Zu einer anderen Einschätzung kam der BFH lediglich in Bezug auf den Anschluss des sanierten Abwasserkanals an das neue Zweifamilienhaus. Diese Aufwendungen bewerteten die Richter als Herstellungskosten. Im Rahmen der Abschreibung kann der Bauherr diese Kosten daher über mehrere Jahre in seiner Einkommensteuererklärung absetzen.
Praxistipp: Einordnung von Erschließungskosten
Je nach Art der Erschließungsaufwendungen lassen sich diese unterschiedlich zuordnen. Wie sie sich steuerlich bei einem Bauherren auswirken, hängt davon ab, ob es sich um Anschaffungskosten, Herstellkosten oder Werbungskosten handelt. Zur Einordnung können sie die vom BFH entwickelten Grundsätze heranziehen.
Demnach gehören Aufwendungen für die erstmalige Erschließung von Grund und Boden zu den Anschaffungskosten. Denn ein solcher Anschluss schafft erst die Voraussetzung dafür, dass das Grundstück bebaut werden kann und erhöht damit dessen Wert. Kosten, die für die Herstellung der Zuleitung zum öffentlichen Kanalsystem anfallen, zählen wie auch die Kanalanstichgebühr zu den Herstellkosten und sind damit bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der Abschreibung absetzbar. Aufwendungen für die Sanierung, Modernisierung und Instandsetzung der Kanalisation sind dagegen in diesem Fall als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Das Gleich gilt bei nachträglichen Erschließungsmaßnahmen, wenn das Grundstück dadurch nicht verändert wird.
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