Liegt der vereinbarte Mietzins bei Immobilien ober- oder unterhalb der im Mietspiegel angegebenen Preisspanne, ist die Miete nicht mehr als üblich anzusehen. Bei der Ermittlung des Rohertrags zur Berechnung der Erbschaftsteuer ist in diesem Fall von der üblichen Miete auszugehen.
Nach erster Freude folgt der Schreck. Dieses Wechselbad der Gefühle erlebte schon so mancher Immobilienerbe, wenn er seinen Erbschaftsteuerbescheid in den Händen hielt und die Forderung des Finanzamtes höher als erwartet ausfiel. Hintergrund einer solchen Überraschung ist meistens, dass der Wert des Erbes falsch eingeschätzt wurde. In manchen Fällen liegt die Ursache aber auch an der Berechnungsgrundlage. Gerade bei vermieteten Immobilien im oberen Segment wirkt sie sich deutlich auf das Ergebnis aus.
Erbschaftsteuer bei vermieteten Immobilien
Ermittelt wird die Erbschaftsteuer bei vermieteten Immobilien auf Basis des Ertragswertverfahrens. Maßgeblich für die Berechnung des Rohertrags ist dabei die vertraglich vereinbarte Miete. Davon abweichen wollte jedoch ein Immobilienerbe aus Berlin, da der tatsächliche Mietzins bei einem Teil der vermieteten Wohnungen im höherpreisigen Bereich angesiedelt war. In seiner Erklärung zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts setzte er daher für einige Wohneinheiten die vereinbarte Miete, für andere dagegen den im Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert an.
Der abweichenden Berechnung des Erben folgte das Finanzamt allerdings nur in zwei Fällen. Bei diesen Wohnungen überschritt die vereinbarte Miete den oberen Wert des Mietspiegels. Bei allen anderen hochpreisig vermieteten Wohneinheiten lag der Mietzins lediglich oberhalb des Mittelwertes und damit nach Einschätzung der Behörde noch im Rahmen der üblichen Miete. Dagegen wehrte sich der Immobilienerbe vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg, das jedoch die Meinung des Finanzamtes teilte.
Oberster und unterster Wert des Mietspiegels maßgeblich
Der Auffassung der Vorinstanz schloss sich auch der Bundesfinanzhof an. Nach Einschätzung der Richter ist jeder Mietzins, der innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt, als üblich anzusehen. Dies ergibt sich bereits aus dem allgemeinen Sprachgebrauch. Dabei wird etwas als üblich bezeichnet, was sich in einem gewissen Rahmen bewegt. Bei einer Immobilie wird dieser vom Mietspiegel vorgegeben. Der darin genannte Mittelwert ist dabei unerheblich.
Offen ließ der Bundesfinanzhof im aktuellen Fall jedoch, welcher Wert anzusetzen ist, wenn die vereinbarte Miete außerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Statt des Mittelwertes könnte hier auch der obere Wert zur Ermittlung des Rohertrags herangezogen werden. Da das zuständige Finanzamt im vorliegenden Fall jedoch bereits den Mittelwert zugrunde gelegt hatte, konnten die Richter über diese Frage nicht mehr entscheiden. Grund dafür ist das sogenannte Verböserungsverbot, das eine Verschlechterung im Verfahren verbietet.
Praxis-Tipp: Was Immobilienerben wissen sollten
Wer eine vermietete Immobilie erbt, kommt nicht an der Erbschaftsteuer vorbei. Innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers muss der Erbe das zuständige Finanzamt informieren. Diese Frist sollte er unbedingt einhalten, da ihm ansonsten der Vorwurf der Steuerhinterziehung droht.
Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Wertes versteuert. Müssten Erben ihre vermietete Immobilie verkaufen, um die Erbschaftsteuer zahlen zu können, sollten sie eine Ratenzahlung beim Finanzamt beantragen. Dabei können die fälligen Zahlungen bis zu zehn Jahre gestundet werden, ohne dass Zinsen oder Säumniszuschläge anfallen. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn ein Erbe die Immobilien künftig selbst bewohnen will.
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