Neun Bundesländer, namentlich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben von der Anwendung der Öffnungsklausel zur Begründung einer eigenen Regelung nach Art. 72 GG abgesehen und das Bundesmodell zur Erhebung der Grundsteuer B übernommen. Das Saarland und Sachsen haben das Bundesmodell, insbesondere den wertorientierten Berechnungsansatz, ebenfalls übernommen. Es wurden von beiden Ländern lediglich kleine Abweichungen im Bereich der Steuermesszahlen festgelegt (s. Abschnitt 2.2.2).
Um das bisher geltende Ermittlungsverfahren unter Verwendung der Einheitswerte als Bemessungsgrundlage abzulösen, hat der Gesetzgeber im Rahmen der Reform die veralteten Einheitswerte durch den sog. Grundsteuerwert ersetzt. Der Grundsteuerwert ermittelt sich anhand des Bewertungsgesetzes für unbebaute Grundstücke nach § 247 BewG und für bebaute Grundstücke in Abhängigkeit von der Art der Bebauung nach dem Ertragswertverfahren i.S.d. §§ 252 ff. BewG oder dem Sachwertverfahren i.S.d. §§ 258 ff. BewG. Um den Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke zu errechnen, ist der Bodenrichtwert pro Quadratmeter[1] mit der jeweiligen Grundstücksfläche zu multiplizieren.[2] § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB definiert den Bodenrichtwert als durchschnittlichen Lagewert, welcher unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln ist. Nr. 2 Satz 1 BRW-RL präzisiert die Bewertung insofern, dass eine Unterteilung in Bodenrichtwertzonen vorgenommen wird. Die Vergleichbarkeit innerhalb der Zonen wird anhand von bestimmten Grundstücksmerkmalen, die aus der ImmoWertV zu entnehmen sind, sichergestellt.[3] Räumlich zusammenhängende und anhand wertbeeinflussender Merkmale vergleichbare Grundstücke bilden eine Bodenrichtwertzone, für die letztendlich ein einheitlicher Bodenrichtwert heranzuziehen ist.[4]
Für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohnungsgrundstücke und Wohnungseigentum kommt gem. § 250 Abs. 2 BewG wie im Bereich der Grundsteuer A das Ertragswertverfahren zur Anwendung, wobei sich der Grundsteuerwert aus zwei Komponenten – dem kapitalisierten Reinertrag i.S.d. § 253 BewG und dem abgezinsten Bodenwert i.S.d. § 257 BewG – zusammensetzt. Das Ermittlungsschema des Grundsteuerwerts nach dem Ertragswertverfahren wird aus der folgenden Berechnung ersichtlich:[5]
Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke sind gem. § 250 Abs. 3 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten, wobei der Grundsteuerwert in diesem Fall das Produkt aus Bodenwert i.S.d. § 258 BewG zuzüglich Gebäudesachwert i.S.d. § 259 BewG und einer Wertzahl nach Anlage 43 BewG darstellt. Zunächst müssen der Bodenwert i.S.d. § 258 BewG unter Verweis auf die Regelungen zur Bewertung unbebauter Grundstücke nach § 247 BewG und der Gebäudesachwert i.S.d. § 259 BewG getrennt ermittelt werden. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudenormalherstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung.[6] Während sich die Gebäudenormalherstellungskosten an den Normalherstellungskosten gem. Anlage 42 Nr. II BewG unter Anpassung durch einen vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindex und durch Multiplikation der entsprechenden Brutto-Grundfläche gem. Anlage 42 Nr. I BewG bemessen, berechnet sich die Alterswertminderung durch Multiplikation von Gebäudenormalherstellungskosten und dem Verhältnis aus Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 BewG.[7] Abschließend sind Gebäudesachwert und Bodenwert zusammenzufassen und mit der Wertzahl gem. Anlage 43 BewG zum Grundsteuerwert zu multiplizieren.[8] Folgende Berechnung[9] zeigt ein vereinfachtes Ermittlungsschema nach dem Sachwertverfahren:
Das Bundesmodell stellt einen wertorientierten Ansatz dar, für Bemessung des Grundsteuerwerts sind einerseits die Lage und andererseits auch die Bebauung maßgebend. Die Ausgestaltung führt zweifelsohne zu einem hohen bürokratischen Aufwand.[10]
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