Grundsteuer für Grundvermögen (Bundesmodell) / 4.1.3 Ermittlung Ertragswert

Der kapitalisierte Reinertrag wird mit dem abgezinsten Bodenwert zum sog. Ertragswert addiert.^[1] Da der Grundsteuerwert mindestens 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (Mindestwert gem. § 251 BewG), betragen muss, ist der Ertragswert mit diesem Mindestwert zu vergleichen. Handelt es sich bei dem Grundstück um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, ist für die Ermittlung des Mindestwerts auch der Umrechnungskoeffizient für abweichende Grundstücksgrößen anzuwenden. Der Mindestwert rührt von dem Gedanken her, dass ein Käufer mindestens den reinen Grundstückspreis zahlen würde. Über den 25%-igen Abschlag sollen die fiktiven üblichen Freilegungskosten des Grundstücks abgedeckt werden. Der höhere Betrag von beiden ergibt dann letztlich den Grundsteuerwert und ist noch auf volle 100 EUR abzurunden. Durch den Grundsteuerwert ist auch der Wert von Außenanlagen abgegolten. Sie werden nicht gesondert bei der Bewertung berücksichtigt.

Hinweis

Selbstständig nutzbare Teilflächen

Für selbstständig nutzbare Teilflächen ist die Berechnung des Bodenwerts separat durchzuführen (s. Abbildung Schema).

Ermittlungsschema Ertragswertverfahren

Quelle: AEBewGrSt

Praxis-Beispiel

Ermittlung Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren im Rahmen der Hauptfeststellung zum 1.1.2022

Eckdaten des zu bewertenden Grundstücks
Einfamilienhaus mit 170 qm Wohnfläche und angebauter Doppelgarage; Baujahr 2012, Standort des Grundstücks: Landeshauptstadt Saarbrücken (Saarland)
Bodenrichtwert § 196 BauGB	400,00 EUR/qm
Grundstücksfläche	550 qm
Jährlicher Rohertrag
Monatliche Nettokaltmiete (Landeshauptstadt Saarbrücken Mietniveaustufe 3 = kein Zu- oder Abschlag)	7,47 EUR/qm
x 170 qm Wohnfläche x 12 Monate		15.238,80 EUR
zzgl. 12 x (2 x 35,00 EUR) Ansatz für 2 Garagenstellplätze		840,00 EUR
Jährlicher Rohertrag		16.078,80 EUR
Abzgl. Bewirtschaftungskosten Für Einfamilienhaus mit Restnutzungsdauer 70 Jahre (Feststellungszeitpunkt 2022 abzgl. Baujahr 2012 = Alter des Gebäudes im Feststellungszeitpunkt 10 Jahre; wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer laut Anlage 38 = 80 Jahre) = 18 % des Rohertrags)		2.742,98 EUR
Jährlicher Reinertrag des Grundstücks		13.335,82 EUR
x Vervielfältiger (Liegenschaftszinssatz 2,5 % und Restnutzungsdauer 70 Jahre)	32,90
Kapitalisierter Reinertrag		438.748,48 EUR
Bodenwert
Grundstücksfläche	550 qm
x Bodenrichtwert	400,00 EUR/qm
x Umrechnungskoeffizient (Anlage 36 zu § 257 BewG; für Grundstücksgröße 550 qm)	0,98
Bodenwert: 550 qm x 400,00 EUR/qm x 0,98		215.600,00 EUR
x Abzinsungsfaktor (Restnutzungsdauer 70 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %)	0,1776
Abgezinster Bodenwert		38.290,56 EUR
Vorläufiger Grundstückswert	438.748,48 EUR + 38.290,56 EUR	477.039,04 EUR
Vergleich Mindestwert
Bodenwert: 215.600,00 EUR x 75 %	161.700 EUR
Grundsteuerwert		477.039,04 EUR
gerundet		477.000,00 EUR

[1] § 252 Satz 1 BewG.