Geschäftsraummiete / 3 Umsatzsteuerliche Behandlung von Gewerbemietverträgen

Auch für den Abschluss von langfristigen Gewerbemietverträgen gilt grundsätzlich die Umsatzsteuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12a UStG. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit dann zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu optieren, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist und Umsätze erzielt, welche den Vorsteuerabzug für ihn nicht ausschließen (so genannte Umsatzsteueroption gem. § 9 UStG).

Die Wahl zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist daher für den Vermieter nicht gegeben, wenn der Mieter als Arzt selbst ausschließlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringt. An einen Rechtsanwalt mit umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen kann der Vermieter hingegen sehr Wohl umsatzsteuerpflichtig vermieten und den Vorsteuerabzug aus den bei ihm eingehenden Eingangsrechnungen in Anspruch nehmen.

Beim Vermieter sind die Mieterlöse nach der Option steuerpflichtig und die Umsatzsteuer ist an das Finanzamt abzuführen. Auf der Gegenseite kann der Vermieter aus Eingangsumsätzen für das Mietobjekt z. B. im Rahmen seiner Herstellung oder Instandhaltung den Vorsteuerabzug geltend machen.

Um aus der geleisteten umsatzsteuerpflichtigen Miete den Vorsteuerabzug geltend zu machen, ist es notwendig, dass dem Mieter eine ordnungsgemäße Rechnung hierüber vorliegt, welche die Anforderungen des § 14 UStG erfüllt. Hierzu gehören u. a.

• Vollständiger Name und Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers
• Steuernummer oder Umsatzsteueridentifikationsnummer
• Ausstellungsdatum der Rechnung
• Fortlaufende Rechnungsnummer
• Menge und handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände oder die Art und den Umfang der sonstigen Leistung
• Zeitpunkt der Lieferung bzw. Leistung
• Nach Steuersätzen und -befreiungen aufgeschlüsseltes Entgelt
• Im Voraus vereinbarte Minderungen des Entgelts
• Entgelt und hierauf entfallender Steuerbetrag sowie Hinweis auf Steuerbefreiung

• Ggf. Hinweis auf Steuerschuld des Leistungsempfängers^[1]

  Praxis-Tipp

  Bei langfristigen Mietverhältnissen eine Mietdauerrechnung ausstellen

  Bei einer langfristigen Anmietung empfiehlt sich die Ausstellung einer Mietdauerrechnung. Enthält diese die Pflichtangaben nach dem Umsatzsteuergesetz, berechtigt sie den Mieter monatlich wiederkehrend zum Vorsteuerabzug.

  Da ein Mietvertrag in der Regel schon die wesentlichen Pflichtangaben für den Vorsteuerabzug enthält, ist die Ergänzung des Vertrags mit den verbleibenden Pflichtdaten, wie z. B. Rechnungsnummer, auf das Entgelt entfallender Steuerbetrag etc. möglich. Der Mietvertrag selbst kann so direkt als Dauerrechnung Verwendung finden.

  Praxis-Beispiel

  Vermietung an Steuerkanzlei mit Umsatzsteueroption

  Im Wohn- und Geschäftshaus des Lies in Potsdam werden die Büroräume im 1. OG frei. Er vermietet die Etage an die Steuerkanzlei Fri & Til für 4.500 EUR netto. Da die Mieter als Steuerkanzlei selbst Unternehmer sind und umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführen nimmt Lies sein Optionsrecht nach § 9 UStG in Anspruch und vermietet die Räume umsatzsteuerpflichtig zum Regelsteuersatz von derzeit 19 %. Bei Anmietung zum Juli 03 werden neben der ersten Monatsmiete eine Mietkaution in Höhe der 3-fachen Nettomiete zur Zahlung fällig und von der Steuerkanzlei pünktlich zum 2.7.03 ausgeglichen. Der Mietvertrag enthält neben den zivilrechtlichen Regelungen alle Pflichtangaben nach §§ 14, 14a UStG und kann daher als ordnungsgemäße Dauerrechnung anerkannt werden.

  Lies (Vermieter) bucht:

  Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
  1200/1800	Bank	18.855	1732/3550	Erhaltene Kautionen	13.500
  			2752/4862	Erlöse aus Vermietung und Verpachtung 19 % USt	5.355

  Fri & Til (Mieter) buchen:

  Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
  1525/1350	Kaution	13.500	1200/1800	Bank	18.855
  4210/6310	Miete (unbewegliche WG)	4.500
  1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	855

[1] § 14 Abs. 4 i. V. m. § 14a Abs. 5 UStG