Rz. 408
Nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG sind bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist, als AfA bis zur vollen Absetzung jährlich 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuziehen. Für Gebäude, die nicht die Voraussetzungen nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG erfüllen, gilt § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG. Nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a EStG sind nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude jährlich mit 3 % abzuschreiben. Für entsprechende Gebäude, die vor dem 1.1.2023 und nach dem 31.12.1924 bzw. vor dem 1.1.1925 fertiggestellt worden sind, gilt nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. b bzw. c EStG ein AfA-Satz von 2 bzw. 2,5 %. Als Folge der aufgezeigten gesetzlichen Regelungen ergeben sich typisierend festgelegte AfA-Zeiträume von 33 1/3 bzw. 50 und 40 Jahren (Rz. 435).[1] Eine Gesamtnutzungsdauer für Gebäude wird hierdurch nicht gesetzlich festgelegt.[2] Vielmehr können Gebäude nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG auch über die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Eine AfaA ist nach § 7 Abs. 4 S. 3 EStG ebenfalls zulässig. Die AfA für Wirtschaftsgebäude rechtfertigt nach § 7 Abs. 4 S. 4 EStG für andere Gebäude allerdings keine AfaA und keine Teilwertabschreibung. Ebenfalls anwendbar ist nach § 7 Abs. 4 S. 1 EStG die Regelung über die AfA bei einer Einlage nach Verwendung im Rahmen der Erzielung von Überschusseinkünften.
Rz. 408a
Die Regelung in § 7 Abs. 4 EStG ist verfassungsgemäß.[3]
Rz. 408b
§ 7 Abs. 4 EStG ist – ebenso wie § 7 Abs. 5 EStG – lex specialis zu § 7 Abs. 1 S. 1 und 2 EStG. Ein Wahlrecht zwischen § 7 Abs. 1 EStG und § 7 Abs. 4 bzw. 5 EStG besteht nicht. Eine Wahlmöglichkeit ist nur zwischen § 7 Abs. 4 und 5 EStG gegeben. Ebenfalls kein Wahlrecht besteht zwischen § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 und 2 EStG.[4]
Rz. 409
Nach § 7 Abs. 4 S. 1 EStG kommt die Gebäude-AfA mit linearen AfA-Sätzen bei Stpfl. in Betracht, die ein Gebäude angeschafft bzw. hergestellt haben. Gegenstand der AfA ist grundsätzlich das ganze Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut. Nach § 7 Abs. 5a EStG gilt die lineare AfA auch für Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, für Eigentumswohnungen und für in Teileigentum stehende Räume.
Rz. 410
Mehrere Gebäude sind grundsätzlich verschiedene Wirtschaftsgüter, sofern eine bautechnische Verbindung fehlt. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn die Gebäude z. B. einheitlich genutzt werden, gemeinsame Versorgungsleitungen haben oder in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen. Fehlt bei mehreren Gebäuden ein bautechnischer Zusammenhang, liegt ein einziges Wirtschaftsgut vor, wenn die Gebäude zueinander im Verhältnis von Haupt- und Nebengebäude stehen mit der Folge, dass das Hauptgebäude ohne das weitere Gebäude als unvollständig erscheint. Bei mehreren Baulichkeiten liegt ein einheitliches Wirtschaftsgut auch dann vor, wenn sie baulich derart miteinander verbunden sind, dass die Teile des Bauwerks nicht ohne weitere erhebliche Bauaufwendungen voneinander getrennt werden können oder durch die Trennung deren statische Standfestigkeit nicht mehr gegeben ist (H 4.2 Abs. 4 "Mehrere Baulichkeiten" EStH 2021).
Rz. 411 einstweilen frei
Rz. 412
§ 7 Abs. 4 EStG gilt sowohl für im Inland als auch im Ausland belegene Gebäude.
Rz. 413
Zu unterscheiden ist bei der Gebäude-AfA mit linearen AfA-Sätzen zwischen Wirtschaftsgebäuden und sonstigen Gebäuden. Bei den für diese Gebäudearten genannten AfA-Sätzen handelt es sich zum einen um Höchstsätze, zum anderen aber auch um Mindestsätze, die vom Stpfl. nicht unterschritten werden dürfen. Eine Überschreitung dieser typisierten AfA-Sätze kommt nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG nur in Betracht, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer bei Wirtschaftsgebäuden weniger als 33 1/3 Jahre und bei den sonstigen Gebäuden weniger als 33 1/3, 50 bzw. 40 Jahre beträgt (Rz. 435).[5] Keine analoge Anwendung findet § 7 Abs. 4 S. 2 EStG in den Fällen, in denen die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes die gesetzliche Nutzungsdauer von 33 1/3 bzw. 50 und 40 Jahren übersteigt.[6]
Rz. 414
Die in § 7 Abs. 4 S. 1 EStG genannten AfA-Sätze beziehen sich auf das jeweilige Gebäude des jeweiligen Stpfl. Folge ist, dass nach einem Eigentumswechsel die typisierten AfA-Sätze erneut ohne Anrechnung einer früheren Abschreibungszeit auf einen neuen vollen Abschreibungszeitraum Anwendung finden. Der Gesamtabschreibungszeitraum eines Gebäudes kann folglich die gesetzlich typisierten Nutzungsdauern übersteigen. Eine auf das einzelne Objekt bezogene Obergrenze des Abschreibungszeitraums gibt es nicht.[7] Der Erwerber hat aber die Möglichkeit, die AfA nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG zu wählen.
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