Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum werden im Ertragswertverfahren bewertet.[1]
Die folgenden Ausführungen gelten nur für die o. g. Grundstücksarten.
Im Ertragswertverfahren soll der marktüblich erzielbare Ertrag des Gebäudes ermittelt werden. Hierbei kommen allerdings keine echten Mietpreise zum Ansatz, sondern standardisiert ermittelte statistische Werte. Für die Bewertung sind insbesondere die Grundstücksart, die Wohnfläche und das Baujahr von Bedeutung.
Mehrere Gebäude oder Gebäudeteile
Sollte die wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen bestehen, die über eine gewisse bauliche Eigenständigkeit verfügen oder z. B. bei Anbauten unterschiedliche Baujahre aufweisen, sind die nachfolgenden Daten für jedes Gebäude/Gebäudeteil gesondert zu erklären (die Kennzeichnung erfolgt anhand der laufenden Nummer des Gebäudes). Bei einer Abgabe der Feststellungserklärung in Papierform in einem genehmigten Härtefall nach § 150 Abs. 8 AO, ist in diesem Fall ein Einlageblatt zu Anlage Grundstück GW-2A auszufüllen und einzureichen.
Baujahr/Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit
Für das jeweilige Gebäude ist das Baujahr anzugeben. Dabei ist auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes abzustellen. Ein Gebäude ist bezugsfertig, wenn den zukünftigen Nutzern/Bewohnern des Gebäudes eine bestimmungsgemäße Nutzung zugemutet werden kann.[2] Hier soll das Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit des Gebäudes angegeben werden und zwar auch in den Fällen, in denen das Gebäude durch einen Anbau oder eine Aufstockung erweitert wurde. Sollte das Gebäude erstmals vor dem Jahr 1949 bezugsfertig geworden sein, so ist nicht das konkrete Baujahr einzutragen, sondern "1 = Ja" im entsprechenden Feld "Das Gebäude war vor 1949 erstmalig bezugsfertig" einzutragen.
Typisierte Nutzungsdauer
Das Baujahr wird u. a. zur Ermittlung der Restnutzungsdauer benötigt. Jedes Gebäude unterliegt einer typisiert festgelegten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Diese richtet sich nach der Gebäudeart. Bei Wohngrundstücken beträgt sie einheitlich 80 Jahre. Sollte das Gebäude diese wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer überschritten haben, so wird bei einem noch benutzbaren Gebäude trotzdem von einer Restnutzungsdauer von mindestens 30 % (24 Jahre) ausgegangen.
Angaben zu einer durchgeführten Kernsanierung
Ist das Gebäude einer Kernsanierung unterzogen worden, ist das Jahr anzugeben, in dem die Kernsanierung abgeschlossen wurde. Durch die Kernsanierung wird das Gebäude in einen erheblich verbesserten Zustand versetzt, der mit dem eines neu errichteten Gebäudes vergleichbar ist und man geht deshalb von einer wesentlich verlängerten Restnutzungsdauer des Gebäudes aus. Eine Kernsanierung liegt vor, wenn bei dem Gebäude alles außer der tragenden Substanz entfernt wird, wobei Decken, Außenwände, tragende Innenwände und ggf. der Dachstuhl regelmäßig erhalten bleiben. Es muss außerdem eine komplette Erneuerung
- der Dacheindeckung,
- der Fassade,
- der Innen- und Außenwände mit Ausnahme der tragenden Wände,
- der Fußböden,
- der Fenster,
- der Innen- und Außentüren und
- sämtlicher technischer Systeme wie z. B. der Heizung einschließlich aller Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen, sofern sie technisch einwandfrei als neuwertig anzusehen sind,
erfolgt sein.
Im Einzelfall kann auch dann eine Kernsanierung vorliegen, wenn nicht alle diese Kriterien erfüllt sind. Das kann insbesondere bei Gebäuden oder Gebäudeteilen zutreffen, die wegen baurechtlicher Vorgaben nicht umfassend verändert werden dürfen (z. B. wenn eine Gebäudefassade oder andere Gebäudeteile unter Denkmalschutz stehen).
Die Kernsanierung wirkt sich dergestalt auf die Grundsteuerwertermittlung aus, dass die Restnutzungsdauer im Jahr der Kernsanierung mit 90 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (= 72 Jahre) angesetzt wird und die Restnutzungsdauer im Zeitpunkt der Hauptfeststellung entsprechend ermittelt wird.
Abbruchverpflichtung
Wenn für das Gebäude eine Abbruchverpflichtung besteht, so ist das Jahr anzugeben, in dem das Gebäude abgerissen werden muss. Bei der Grundsteuerwertermittlung wird dann von einer entsprechend verkürzten Restnutzungsdauer ausgegangen.
Angaben zu Garagen- und Tiefgaragenstellplätzen
Bei der Berechnung des Grundsteuerwerts eines Gebäudes im Ertragswertverfahren werden Garagen- und Tiefgaragenstellplätze mit einem festen Mietwert pro Stellplatz angesetzt. Deshalb ist die Anzahl der sich auf dem Grundstück befindlichen Garagen- und Tiefgaragenstellplätze anzugeben. Außenstellplätze oder Carports bleiben bei der Bewertung jedoch außer Ansatz und fließen lediglich mit dem Flächenanteil (Bewertung des Grund und Bodens erfolgt durch Multiplikation mit dem Bodenrichtwert) ein.
Bei Wohnungs- und Teileigentum sind nur die Stellplätze anzugeben, die zur wirtschaftlichen Einheit gehören. Sollte für den Stellplatz ein eigenes Grundbuchblatt angelegt worden sein, steht ...
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