Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

In aller Regel erfolgt die Abberufung des Verwalters durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung. Für die Abberufung des Verwalters genügt grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss – nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Insoweit ist insbesondere zu beachten, dass die Wohnungseigentümerversammlung seit Inkrafttreten des WEMoG bereits dann ...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, existiert in aller Regel auch kein Verwaltungsbeirat. Hier sind dann in der Praxis einige Hürden zu nehmen, um einen Verwalter bestellen zu können. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 24 Abs. 1 WEG kann die Wohnungseigentümerversammlung nämlich nur vom Verwalter und, soweit ein solcher nicht bestellt ist, nach § 24 Abs. 3 WEG vom Verwaltu...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Sache des einzelnen Wohnungseigentümers ist, sondern diese vielmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Vor Klageerhebung muss sich also der betreffende Wohnungseigentümer zunächst an die übrigen Wohnungseigentümer wenden, um einen Beschluss über die gewünschte Maßnahme herbeizu...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war zwar umstritten, ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann, wurde aber verbreitet angenommen und insbesondere auch vom BGH bejaht.[1] Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nich...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen an...mehr

Anders ist die Rechtslage bei Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter. In dem vom AG München entschiedenen Fall verursachten Helfer des Mieters beim Auszug Schäden im Treppenhaus. Der Vermieter zog die Reparaturkosten von der Kaution ab. Auf Klage des Mieters verurteilte das AG München den Vermieter zur Rückzahlung der gesamten Kaution. Eine Aufrechnung sei ...mehr

In seiner Klage sollte sich der Wohnungseigentümer nicht lediglich darauf beschränken, die Abberufung des bisherigen Verwalters herbeizuführen. Zur Vermeidung einer verwalterlosen Zeit sollte er vielmehr auch die Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht beantragen. Hierbei kann er ein von ihm favorisiertes Unternehmen bereits im Klageantrag benennen. Hilfsweise so...mehr

Nach § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG hat der Verwalter die Beschluss-Sammlung zu führen. Welchen Inhalt die Beschluss-Sammlung haben muss und wie sie zu führen ist, regelt § 24 Abs. 7 WEG.[1] 2.1.1.1 Nichtführen der Beschluss-Sammlung Von besonderer Bedeutung für Verwalter ist die Tatsache, dass sie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags dann riskieren, wenn sie überhaupt keine ...mehr

Die Abberufung des Verwalters kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Die Wohnungseigentümer können sich also wesentlich leichter vom Verwalter trennen, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind, das erforderliche Vertrauensverhältnis zumindest nicht me...mehr

Der Verwalter sollte sich ohnehin darauf beschränken, entsprechende Zahlungsklage zu erheben. Im Rahmen dieser Klage wird dann inzidenter geprüft, ob die Kündigung wirksam oder wegen des Fehlens eines wichtigen Grundes unwirksam ist. Zeitnahe Geltendmachung Auch wenn die Zahlungsklage zeitlich unbefristet erhoben werden kann, sollte sich der Verwalter nicht allzu viel Zeit las...mehr

Der vom Gericht im Wege der Beschlussersetzung bestellte Verwalter hat dann denselben Aufgabenkreis, den auch ein durch die Wohnungseigentümer bestellter Verwalter hätte. Das Gericht ist in seiner Entscheidung nicht an eine beantragte Bestelldauer gebunden. Setzt es keinen Bestellzeitraum fest, gilt die Höchstbestelldauer von 5 Jahren, nach Begründung des Wohnungseigentums v...mehr

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters lag nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. auch dann vor, wenn die von ihm geführte Beschluss-Sammlung fehlerhaft oder unvollständig ist. Zwar stellte nicht jeder Fehler beim Führen der Beschluss-Sammlung einen wichtigen Grund im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. dar.[1] Allerdings obliegt die Beurteilung, ob das Kriteriu...mehr

Wenngleich zur Verwalterbestellung die einfache Mehrheit erforderlich ist, genügt die relative Stimmenmehrheit dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer über mehrere Bewerber gleichzeitig abstimmen.[1] Stellen sich mehrere Personen für das Amt des Verwalters zur Wahl, muss über jede Person abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und ...mehr

Trennungstheorie: Bestellung und Verwaltervertrag Nach der herrschenden Trennungstheorie ist das organschaftliche Bestellungsverhältnis des Verwalters vom Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters führt also nicht automatisch auch zur Beendigung des Verwaltervertrags. Insbesondere die Abberufung des Ve...mehr

Zum Verwalter kann jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Wortlaut des § 26 WEG ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Bei diesem Verwalter kann es sich um eine natürliche Person, eine Personengesellschaft oder eine juristische ...mehr

Nach der alten, vor Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage, war dem Verwalter in § 46 WEG a. F. ausdrücklich das Recht zur Beschlussanfechtung eingeräumt. Zwar hatte der Verwalter kein altruistisches Recht, ihm rechtswidrig erscheinende Beschlüsse der Wohnungseigentümer anfechten zu können. Vielmehr war er gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F. grundsätzlich verpflichtet, a...mehr

Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann und § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG auch für vor Inkrafttreten des WEMoG begründete Bestellungsverhältnisse gilt, kann der Verwalter bereits sachlogisch erst recht abberufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Da der Verwalter aber kein Anfechtungsrecht mehr hat, hat da...mehr

Überblick Der Abberufung des Verwalters kommt in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis große Relevanz zu. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann der Verwalter jederzeit auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes von seinem Amt abberufen werden. Vor Inkrafttreten des WEMoG bestellte Verwalter, deren Abberufung entweder dur...mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, so ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1] Berechnungsbeispiel...mehr

Auch Verstöße gegen seine Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans können die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zur Folge haben. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Verwalter überhaupt keine Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne erstellt[1]; Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne verspätet erstellt[2]; zugunsten eines ...mehr

Existieren weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat, können sämtliche Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen, soweit nicht von der Möglichkeit des § 24 Abs. 3 WEG Gebrauch gemacht wurde, beschlussweise einen Wohnungseigentümer zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen.[1] Durch Initiative eines Wohnungseigentümers Einer der Wohn...mehr

Wollen die Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen, bedarf es einer entsprechenden Beschlussfassung. Diese Beschlussfassung kann entweder in einer Eigentümerversammlung erfolgen oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Teilnahmerecht des Verwalters? Soll der Verwalter abberufen werden, wurde nach der noch vor dem Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage dem ...mehr

Selbstverständlich kann die Bestellung des Verwalters auch im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG erfolgen. Die Initiative zur entsprechenden Beschlussfassung kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen. Zu beachten ist allerdings, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nur dann zustande kommt, wenn sämtliche (werdenden) Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmen. Dies g...mehr

Für den Bereich des Arbeitsrechts regelt die Bestimmung des § 626 BGB, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb von 2 Wochen nach Kenntnisnahme von den die Kündigung rechtfertigenden Gründen zu erfolgen hat. Bereits vor dem Hintergrund, dass die Abberufung des Verwalters entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf, kann di...mehr

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG. Hiernach ist der Verwalter verpflichtet, Eintragungen, Vermerke und Löschungen unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Unverzüglich handelt nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wer "ohne schuldhaftes Zögern" tätig wird. Der Verpflichtete muss also sofort handeln, es sei denn, er ist aus von ihm nicht...mehr

Will der Verwalter sein bislang als einzelkaufmännisches Unternehmen geführtes Verwaltungsunternehmen in eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG) oder eine GmbH umwandeln, konnte dies nach bisher herrschender Meinung nicht ohne Mitwirkung der von ihm bislang verwalteten Eigentümergemeinschaften erfolgen. Im einen wie im anderen Fall mussten entweder die UG oder ...mehr

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Die Abberufung des Verwalters bedarf nach wie vor der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Entscheidet sich die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer für die Abberufung des Verwalters, wird diese Entscheidung von den übrigen Wohnungseigentümern in aller Regel zu respektieren sein. Eine Anfechtungsklage dürfte erfolglos bleib...mehr

Eigener Anspruch des neuen Verwalters? Häufig gestaltet es sich schwierig, den Herausgabeanspruch gegenüber dem alten Verwalter durchzusetzen. Ist es in diesem Zusammenhang und im Verzugsfall des ausgeschiedenen Verwalters erforderlich, den Rechtsweg zu beschreiten, so ist der übernehmende Verwalter jedoch nicht berechtigt, den Herausgabeanspruch in eigenem Namen geltend zu m...mehr

Konkret setzt der klagende Wohnungseigentümer seinen Anspruch mittels Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durch. Nach dieser Bestimmung fasst das Gericht den Beschluss, so eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Grundsätzlich bestehen insoweit 2 Möglichkeiten: Der klagende Wohnungseigentümer begehrt im Wege der Beschlussersetzung seine Ermächtigung zur E...mehr

Wird der Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt, erhält der Verwalter sein Amt zurück. Ein zwischenzeitlich bestellter anderer Verwalter verliert sein Amt. Seine Bestellung war dann von Anfang an unwirksam. Selbstverständlich hat der Interimsverwalter Anspruch auf Vergütung für seine Amtsführung. Allerdings hat auch der zu Unrecht vom Amt abberufene Verwalter Vergütungsans...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung eines Verwalters entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur a...mehr

Folgende Pflichtverletzungen des Verwalters können schließlich ebenfalls die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags begründen: Er führt für die Gemeinschaft ein offenes Treuhandkonto mit ihm als Kontoinhaber, er entnimmt unberechtigt eine ungenehmigte Ausgleichszahlung und führt die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß.[1] Er sorgt trotz entsprechender Beschlussfas...mehr

Überblick Der Verwalterbestellung kommt in der Praxis größte Bedeutung zu. Beim Verwalter handelt es sich neben der Wohnungseigentümerversammlung um das wichtigste Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus diesem Grund kann die Bestellung eines Verwalters auch nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann durch Versammlungs- oder Umlaufbeschluss im Verfahren des § 23...mehr

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags kann zunächst in der Person des Verwalters liegen. Sie ist gerechtfertigt, wenn gegen ihn Haftbefehl in der Zwangsvollstreckung ergangen ist[1]; er über kein pfändbares Vermögen verfügt[2]; über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse eingestellt wird[3]; er falsche oder bagatellisierende...mehr

Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach den §§ 305 ff. BGB. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer...mehr

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Verwalter sein Vermögen und das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht getrennt führt[1]; das gemeinschaftliche Konto als offenes Treuhandkonto führt und ihm weitere Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind[2]; Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auflaufen lässt und nicht für ausreichende Liquidität im W...mehr

Im Hinblick auf eine gerichtliche Verwalterbestellung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes ist zunächst zu beachten, dass allein die "Verwalterlosigkeit" einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die gerichtliche Verwalterbestellung im Verfahren der einstweiligen Verfügung rechtfertigt.[1] Eine einstweilige Verfügung erfordert stets einen Verfügungsanspruch und einen Verf...mehr

Die Wiederbestellung des Verwalters kann entweder durch Versammlungsbeschluss erfolgen oder durch einen Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Freilich wird ein bestellter Verwalter von sich aus niemals seine Wiederbestellung durch Umlaufbeschluss initiieren. Enthält sich auch nur ein Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, ist der Bes...mehr

Wenn es um das Thema der Umwandlung des Verwaltungsunternehmens geht, sind zunächst 2 Aspekte zu beachten: Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts und Publizität des Verwalterunternehmens Zu 1: Höchstpersönlichkeit Das Verwalterverhältnis ist höchstpersönlicher Natur: Es beruht insbesondere auf dem persönlichen Vertrauen der Wohnungseigentümer zum Verwalter sowie dem Vertrauen in...mehr

Bei einer Erst- bzw. Neubestellung des Verwalters müssen zwingend Vergleichsangebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Daneben müssen auch Verwaltervertragsentwürfe vorliegen und die Erklärung der Verwalterunternehmen, die Verwaltung tatsächlich übernehmen zu wollen. Vergleichsangebote Wie allgemein bei Maßnahmen, die zu einem größeren Kostenaufwand der Wohnungseigentümer f...mehr

Auch Fehlverhalten rund um die Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Eigentümerversammlung kann einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags darstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er überhaupt keine Wohnungseigentümerversammlung einberuft[1]; berechtigte Anträge zur Tagesordnung ignoriert[2]; einzelne Wohnungseigentümer vorsä...mehr

Grundsätzlich ist der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters erfolgreich anfechtbar, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung vorliegt. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters, wenn die Wiederbestellung erfolgt, ohne dass die Eckpunkte der Konditionen des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in...mehr

Wie bereits ausgeführt, endet der Verwaltervertrag qua Gesetz spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. Was nun Vergütungsansprüche des abberufenen Verwalters betrifft, sind verschiedene Konstellationen zu berücksichtigen. Im Fall des Vorliegens eines wichtigen Grunds zur Kündigung des Verwaltervertrags, enden Vergütungsansprüche des Verwalters mit der Beschlussfas...mehr

Insbesondere in den Fällen, in denen ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt, die Wohnungseigentümer den Verwalter aber dennoch nicht abberufen wollen, der entsprechende Beschlussantrag also nicht die erforderliche Mehrheit erreicht, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Abberufung im Wege einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 ...mehr

Im Rahmen der konkreten Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters ist bei mehreren Kandidaten zunächst durch unverbindliche Beschlussanträge zu ermitteln, auf welchen Verwalter die meisten Stimmen entfallen. Sodann wird dieser Verwalter förmlich durch Beschlussfassung zum Verwalter bestellt. Entsprechendes sollte in der Versammlungsniederschrift dokumentiert werden...mehr

Im Rahmen der Verwalterbestellung wird in aller Regel mit dem bestellten Verwalter auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen und hierüber Beschluss gefasst.[1] Darüber, ob dies zwingend erforderlich ist oder nicht, besteht in der Rechtsprechung Streit.[2] Die herrschende Trennungstheorie zugrunde gelegt, müssten die Wohnungseigentümer den Verwalter auch bestellen können, ohne e...mehr

Die GbR ist zwar rechtsfähig[1], kann aber nicht wirksam zur Verwalterin bestellt werden.[2] Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechts- und geschäftsfähig sein, sondern darüber hinaus auch den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Verwalter verlangt. Hiernach muss offengelegt sein, wer als Organ b...mehr

Nach alter, vor Inkrafttreten des WEMoG geltender Rechtslage war nicht einheitlich geklärt, innerhalb welcher Frist der Verwalter abzuberufen war, wenn ihm eine schwerwiegende Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen war, da das Wohnungseigentumsgesetz selbst keine Regelung enthalten hatte, innerhalb welcher Frist der Verwalter abzuberufen war. Bezüglich der Abberufung ist di...mehr

Rechte aus dem Sondereigentum Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht Rechte Dritter entgegenstehen. Das Gesetz lässt großzügig die Nutzung des Sondereigentums zu. Die Grenzen ergeben sich erst, wenn durch die Nutzung die Rechte eines anderen Eigentümers verletzt werden. Hier wird vom Gesetz die problematische...mehr