Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Während die Befürworter des Grillens ihren Anspruch auf die weitgehenden Gebrauchs- und Nutzungsrechte in § 13 Abs. 1 WEG stützen, fordern die Gegner aus der gleichen Rechtsgrundlage und aus § 14 WEG ein Verbot, weil sie mit den Folgen des Grillens, wie Rauch- und Geruchsbelästigung, konfrontiert und dadurch in ihrem Recht auf Nutzung ihrer Wohnung ohne solche Störung beeint...mehr

Verbot der Tierhaltung Ein generelles Haustierhaltungsverbot kann nicht beschlossen werden, es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung.[1] Allerdings kann durch einen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verboten werden, obwohl es auch hierfür einer Vereinbarung bedarf.[2] § 19 Abs. 1 WEG verleiht den Wohnungseigentümern d...mehr

Regelungen zur Hausordnung können bereits in die Gemeinschaftsordnung eingebunden werden. Im Fall der Entstehung der Gemeinschaft nach § 3 WEG durch Teilungsvertrag ist die Zustimmung aller Ersteigentümer zu einer bestimmten Hausordnung erforderlich. Bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG durch Teilung treten die Erwerber mit Abschluss des Kaufvertrags, ihrer Eintr...mehr

Grundsätzlich ist Musizieren, das außerhalb der eigenen Wohnung nicht zu hören ist, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Gebrauchsregelungen nicht beschränkbar, weil durch ein solches Musizieren kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Jeder Eigentümer kann sein Sondereigentum gem. § 13 Abs. 1 WEG nach Belieben nutzen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dr...mehr

In der Regel beschließen die Wohnungseigentümer eine Hausordnung. Ausreichend ist grundsätzlich ein einfachmehrheitlicher Beschluss. Formulierungsvorschläge werden zumeist auf der Grundlage gängiger Muster von Verwaltern oder Verwaltungsbeiräten vorbereitet und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorgelegt. Allerdings darf die Verwendung derartiger Muster die Entsch...mehr

Überblick Eine Hausordnung soll dem gedeihlichen Zusammenleben der Miteigentümer dienen und deren Zusammenleben möglichst störungsfrei ordnen. Sie kann auf verschiedenen Wegen zustande kommen und unterliegt als Gebrauchs- und Nutzungsregelung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmten Schranken. Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jed...mehr

Regelfall der Erstellung oder Ergänzung einer Hausordnung ist eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Der Verwalter nimmt einen entsprechenden Antrag auf die Tagesordnung und lässt die Eigentümer darüber entscheiden, ob bestimmte Themen in die Hausordnung aufgenommen werden. Gründe, die für und gegen einen Antrag sprechen, können in der Eigentümerversa...mehr

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung dar. Hieraus folgt zum einen, dass es einer Hausordnung nicht zwingend bedarf. Zum anderen folgt hieraus, dass im Fall des Fehlens einer Hausordnung jeder Wohnungseigentümer die Aufstellung einer Hausordnung resultierend aus seinem Anspruch auf ordnu...mehr

Zwar kann ein negativer Beschluss infolge mehrheitlicher Ablehnung eines Beschlussantrags ebenfalls von jedem Eigentümer gerichtlich angefochten werden. Allerdings entfaltet ein Negativbeschluss keine Sperrwirkung bezüglich einer erneuten Beschlussfassung über den ursprünglich abgelehnten Beschlussantrag. Ein Negativbeschluss ändert auch die Rechtslage vor und nach dem Besch...mehr

Die Wohnungseigentümer haben die generelle Beschlusskompetenz, entsprechende Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG zu treffen, soweit sich Abweichendes nicht aus der Gemeinschaftsordnung ergibt. So können Turnusregelungen für die Nutzung von Kfz-Stellplätzen beschlossen oder die vorhandenen Stellplätze auch durch Los einzelnen Wohnungseigentümern zum Gebrauch überlassen w...mehr

Wohnungseigentümer können durch Beschluss grundsätzlich nicht zur tätigen Mithilfe verpflichtet werden. Wirksam können Regelungen zu Reinigungs-, Streu- und Winterdiensten oder sonstigen Diensten, wie etwa Laubfegen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer nicht getroffen werden. Zunächst hatte der BGH für den Bereich der Räum- und Streupflichten klargestellt, dass derartige ...mehr

Häufiger Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften sind spielende Kinder, die einerseits ihren Freiraum benötigen, deren Spiel andererseits aber als störend empfunden wird.[1] Insoweit kann eine ausgewogene Regelung in einer Hausordnung helfen, ob und in welcher Zeit Kinder im Hof oder Treppenhaus spielen dürfen oder ob und wie der Garten für die Kinder nutzbar ist. Spielen auf...mehr

Da die Hausordnung von den Eigentümern beschlossen werden kann, können einzelne oder auch alle Verhaltens- bzw. Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch mit einfacher Beschlussmehrheit wieder aufgehoben, neu gefasst, geändert oder ergänzt werden. Auch wenn die Hausordnung Teil der Gemeinschaftsordnung ist, kann sie nach herrschender Meinung durch Beschluss...mehr

Bei Knappheit von Parkraum kann andererseits die Befugnis zum Parken zeitweise oder für bestimmte Fahrzeuge eingeschränkt werden.[1] Zeitliche Einschränkung Auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit vo...mehr

Stilllegung von Schwimmbädern Schwimmbäder haben sich inzwischen als teilweise teure Kostenstellen einer Eigentümergemeinschaft erwiesen. Ältere Schwimmbäder entpuppen sich als Dauerbaustellen. Statt Nutzungsregelungen stehen deswegen nicht selten Überlegungen an, die Nutzung zu beenden, um weiterlaufende Kosten zu meiden. Aber: Ein Schwimmbad und dessen Nutzung in einer Wohn...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter zur Erstellung einer Hausordnung ermächtigt sein. Insoweit wiederum ist entscheidend, welche Formulierung die Gemeinschaftsordnung enthält. Einerseits kann sie den Verwalter ermächtigen, andererseits kann sie ihn verpflichten, eine Hausordnung aufzustellen. Aus der Ermächtigung ergibt sich keine Verpflichtung, sodass die Gemei...mehr

Rz. 97 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen auch dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. WEG und § 1010 BGB dem Grundstücksbegriff gleich. Nach § 1010 BGB können Miteigentümer eines Grundstücks, die die Verwaltung und Benutzung geregelt haben oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen haben oder eine Kündigung...mehr

Häufig führt das Abstellen eines Wohnmobils auf dem zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Parkplatz zu Meinungsverschiedenheiten unter den Wohnungseigentümern. Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage dienen unstreitig zumindest dem kurzfristigen Parken von Pkws. Das Abstellen eines Wohnmobils auf der gemeinschaftlichen Hoffläche vor einem Doppelhaus stellt einen unzulässi...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer Eigentumswohnung ist nicht mehr von der Zweckbestimmung gedeckt und somit nicht erlaubt.[1] Dies gilt sowohl für die Wohnungseigentümer selbst als auch für deren Mieter.[2] Die Ausübung der Prostitution verstößt gegen die guten Sitten und beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus. In diesem ...mehr

Durch eine Gebrauchsregelung bezüglich der Art der Nutzung für das Sondereigentum oder für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums kann die Teilungserklärung abschließende Regelungen enthalten, was regelmäßig auch der Fall ist. Definiert wird insoweit, ob Sondereigentum zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist und genutzt werden darf. Es handelt sich dabei um ein...mehr

Bei jeder Abänderung eines bestandskräftigen Beschlusses oder einer richterlichen Entscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG sind die Rechte der Eigentümer zu beachten, die auf die Gültigkeit des bestehenden Beschlusses vertrauen und deswegen etwa Vermögensdispositionen getroffen haben. Praxis-Beispiel Hundehaltungsverbot Ein Eigentümer schafft sich einen Hund an. Beschließen di...mehr

Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Beschluss angeordnet werden. Ein entsprechender Beschluss ist aber grundsätzlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Zur Nichtigkeit führt es, wenn mit dem Beschluss eine Vereinbarung abgeändert wird.[1] Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die Gemeinschaft mehrheitlich beschließt, dass Parabolantennen auf und ...mehr

Die Wohnungseigentümer haben bei der Erstellung der Hausordnung ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen betreffend Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung. Dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.[1] Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Wohnungseigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch ei...mehr

Das Offenhalten einer Haustür stellt keinen ordnungsmäßigen Gebrauch i. S. d. § 19 Abs. 1 WEG dar.[1] Ordnungsmäßig ist danach ein Gebrauch, der u. a. den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Bei Wohngebäuden besteht der Zweck einer Haustür im Wesentlichen darin, die Bewohner und die Räume vor Übergriffen Unbefugter zu schützen. Dieser Sicherungsfunkt...mehr

Rz. 75 Was unter Grundstücken i. S. d. GrEStG zu verstehen ist, ist von Bedeutung für die Frage, in welchem Umfang ein Umsatz unter das GrEStG fällt und aus diesem Grund gem. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfrei ist. Der Hauptanwendungsfall von § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG ist das Rechtsgeschäft i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, nämlich der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgesc...mehr

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet. Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis ...mehr

Ist der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Einforderung der auf Grundlage der Jahresabrechnung festgelegten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge angefochten, entbindet diese Tatsache den anfechtenden Wohnungseigentümer und freilich auch die anderen nicht von ihren Zahlungspflichten. Etwaige Nachschüsse sind also auch dann zur Zahlung fällig, wenn der Beschluss ange...mehr

Der für die Jahresabrechnung seit Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 maßgebliche § 28 Abs. 2 WEG hat folgenden Wortlaut: § 28 Abs. 2 WEG 1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jah...mehr

Abrechnungspflicht Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft.[1] Die Vorlage der vollständigen Abrechnung ist – wie n...mehr

Maßgeblich für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beschließenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge sind zwar in erster Linie die Jahreseinzelabrechnungen. Allerdings sollte auch hier aus Transparenzgründen nicht auf die Erstellung der Jahresgesamtabrechnung verzichtet werden. Grundsätzlich sollten Verwalter ohnehin nichts an ihrer Abrechnungspraxis ändern, so die von ihnen ...mehr

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufi...mehr

Über die sich auf Grundlage der Jahresgesamtabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG oder einem hiervon abweichend verei...mehr

Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Genehmigungsbeschluss ist Anspruchsgrundlage Ein ...mehr

Bemängelt der Verwaltungsbeirat Teile der Jahresabrechnung und hält der Verwalter die Einwände des Verwaltungsbeirats für berechtigt, wird er diese sogleich berücksichtigen und die Jahresabrechnung entsprechend abändern. Hält er die Einwände nicht für berechtigt, wird er die Jahresabrechnung entsprechend in der Wohnungseigentümerversammlung zur Diskussion stellen. Letztlich e...mehr

Bei Übernahme einer neuen Gemeinschaft sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob und in welchem Umfang Jahresabrechnungen für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Abweichende V...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung vor ihrer Genehmigungsbeschlussfassung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat nicht die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses....mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit ...mehr

Die Erhaltungsrücklage ist gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu bilden. Im Wirtschaftsplan sind insoweit gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechende Vorschüsse festzusetzen. Eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage im Rahmen der Jahresabrechnung ist auf Grundlage der Neuregelungen des WEMoG obsolet geworden und die Nichtdarstellung kann aber auch keine erfolgreiche A...mehr

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für die Austauschmaßnahme stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung zugestimmt haben,...mehr

Die endgültige Kostentragungspflicht für das abgerechnete Wirtschaftsjahr wird gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG erst mit dem Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. der Anpassungsbeträge begründet. Vorerwähnte Bestimmung stellt insoweit eine Anspruchsgrundlage dar. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG regelt hingegen nur die allgemeine Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer....mehr

Da die Jahresabrechnung die Abrechnung über den Wirtschaftsplan darstellt[1], sollte sie in Aufbau und den dargestellten Positionen dem Wirtschaftsplan weitestgehend entsprechen. Freilich sollte die Jahresabrechnung weitere Bestandteile beinhalten als der Wirtschaftsplan. Allerdings ist grundsätzlich zu beachten, dass etwaige formale Mängel der Abrechnung dann keine Anfechtu...mehr

Eine Jahresabrechnung ist fehlerhaft, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden.[1] Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch für die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden.[2] Gemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung nämlich eine geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Ausnahmen vom Einnahmen-Ausgabenprinzip werden lediglich durch die Heizkostenverordnung für die in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizungs-(und Warmwasser-)kosten zwingend vorgeschrieben.[1] Im Übrigen sind Abgrenzungen nicht zulässig und würden die Anfechtbarkeit des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung der N...mehr

Auch wenn es lediglich einen formalen Mangel darstellt, wenn der Verwalter den Wohnungseigentümern den Entwurf der ihre Sondereigentumseinheit betreffenden Jahreseinzelabrechnung nicht übersendet, sollte der Verwalter das insoweit noch nach früherer Rechtslage bestehende Erfordernis durchaus weiter beachten, da dies bereits in der Rechtsprechung gefordert wurde.[1] Hiernach ...mehr

Anders/Gehle, ZPO, Kommentar zur Zivilprozessordnung mit GVG und anderen Nebengesetzen, 80. Auflage 2022 Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 20. Auflage 2020 Baumgärtel/Hergenröder/Houben, RENOKommentar RVG, 16. Auflage 2014 (zit.: Baumgärtel/Hergenröder/Bearbeiter) Beutling, Anwaltsvergütung in Verwaltungssachen, 2004 Bischof/Jungbauer/Bräuer/Klipstein/Klüsener/Ke...mehr

Der ausgeschiedene Verwalter ist zur Rechnungslegung zum Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet. Als verhaltener Anspruch muss dieser allerdings gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Insoweit bedarf es keines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, vielmehr kann das Verlangen entweder vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats als gesetzlichem Vertreter...mehr

Liegt ein Defekt an der Schließanlage nicht vor und ist ein solcher auch nicht absehbar, handelt es sich bei einem dennoch erfolgenden Austausch der Schließanlage um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Da sich die Kosten der Maßnahme nicht amortisieren, kommt es für die Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer darauf an...mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Die Jahresgesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.[1] Zahlen also Wohnungseigentümer Abre...mehr