Abrechnungspflicht

  • Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft.[1]
  • Die Vorlage der vollständigen Abrechnung ist – wie nach bisherigem Recht – für eine ermessensfehlerfreie Beschlussfassung erforderlich. Der Beschluss über die Abrechnungsergebnisse ist ermessensfehlerhaft und erfolgreich anfechtbar, obwohl die Gesetzesbegründung dies verneint (Erstellung der Jahresabrechnung sei nur eine Vorbereitungshandlung, ein Verstoß hiergegen mache den Beschluss nicht anfechtbar), wenn bei der Beschlussfassung die ausreichende Tatsachengrundlage fehlte.[2]

Abrechnungszeitraum

  • Soll vom bisherigen Abrechnungsjahr auf das Kalenderjahr umgestellt werden, so ist auch ein z. B. 13-monatiger Abrechnungszeitraum nicht zu beanstanden. Es muss kein Rumpfwirtschaftsjahr von z. B. einem Monat abgerechnet werden.[3]
  • Eine Abrechnung muss das gesamte Kalenderjahr umfassen. Legt der Verwalter nicht eine solche Gesamtjahresabrechnung vor, sondern stattdessen 4 Quartalsabrechnungen, so entspricht der Genehmigungsbeschluss der Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.[4]

Anfechtungsklage, Streitwert

  • Für den Streitwert der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen nach § 28 Abs. 2 WEG ist weiter die bisherige Rechtsprechung des BGH[5] heranzuziehen, wonach der Nennbetrag der Jahresabrechnung für das Gesamtinteresse und der auf den Kläger entfallende Anteil als Einzelinteresse maßgeblich ist.[6]
  • Bei der Streitwertfestsetzung ist vom Gesamtbetrag der abgerechneten Kosten auszugehen. Inzident ist bei der Anfechtung des Beschlusses über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse auch die Jahresabrechnung zu prüfen. Die Erhöhung des Faktors 5,0 auf 7,5 in § 49 GKG soll nur den Wegfall der Mehrvertretungsgebühr kompensieren.[7]

Anfechtungsklage, Wirkung

  • Nach der Bestimmung des § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss so lange gültig, wie er nicht vom Gericht für unwirksam erklärt wird. Dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss bekannt sein, dass ein laufendes Anfechtungsverfahren gegen den Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung nicht zu einem Suspensiveffekt führt, der die Fälligkeit der Nachzahlbeträge entfallen ließe. Verjähren Nachzahlungsansprüche gegen einen Wohnungseigentümer, weil der Verwalter von der ihm übertragenen Einziehungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht hat, haftet er entsprechend der Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz.[8]

Ausgaben

  • In die Jahresabrechnung sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigten Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch solche Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen, die zu Unrecht erfolgt sind oder bei denen wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege jedenfalls eine Prüfung, ob sie sachlich zu Recht erfolgt sind, nicht möglich ist.[9]
  • Hat der Verwalter unberechtigte Ausgaben getätigt, die Sondereigentum oder Sondernutzungsflächen betreffen, können diese in den Einzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, deren Sondereigentum bzw. Sondernutzungsfläche betroffen ist, wenn die Zuordnung der Ausgaben unzweifelhaft ist. Bestehen berechtigte Zweifel an der gesonderten Kostentragungspflicht einzelner Miteigentümer, ist es allerdings nicht zu beanstanden, wenn tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft, die möglicherweise keine gemeinschaftlichen Kosten darstellen, im Rahmen der Einzelabrechnungen nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden.[10]

Belege

  • Die Pflicht des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung umfasst keine Pflicht zur Vorlage der Belege.[11]

Beschlussfassung

  • Der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung genehmigt nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer Billigung des Verhaltens der Verwaltung, die Regressansprüche gegen den Verwalter ausschließen würde.[12]
  • Die Bestimmtheit eines Beschlusses über die Festsetzung von Nachschüssen bzw. der Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresgesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen ist auch ohne präzise Bezugnahme auf externe Dokumente gegeben, wenn vor der Beschlussfassung nur ein Abrechnungswerk vorlag, und die Gesamtabrechnung sowie die den Adressaten betreffende Einzelabrechnung bereits mit der Einladung zugeschickt worden waren. Die Bestimmtheit eines solchen Beschlusses ist auch dann ohne präzise Bezugnahme auf externe Dokumente gegeben, wenn vor der Beschlussfassung Änderungen am Abrechnungswerk erfolgten und deshalb eine Beschlussfassung bereits vertagt worden war und der Verwalter vor der Abstimmung durch ein Schreiben verdeutlicht hatte, dass die ursprüngliche Abrechnung durch die neuere Version ersetzt werden sollte.[13]

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