Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Er...mehr

Bei Mehrhausanlagen gelten die Maßgaben im Einzelfall. Regelt die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, so muss der Verwalter dies bei Erstellung der Jahresabrechnung berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einem Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. 2.1.4.1 Aufzugskosten Verfü...mehr

Stets sind in die Jahresabrechnung aus dem Verwaltungsvermögen getätigte Ausgaben einzustellen, egal ob die Ausgaben rechtmäßig oder unrechtmäßig erfolgten und unabhängig davon, ob die Ausgaben ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen haben oder nicht.[1] Dies gilt für sämtliche getätigten Ausgaben und unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermi...mehr

Überblick Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine der wesentlichsten Pflichten des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Jahresabrechnung ist eine zeitnah zu erstellende, geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Wirtschaftsjahres. Sie muss übersichtlich und für einen nicht geschulten Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehu...mehr

Verfügt beispielsweise nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpos...mehr

Die Einzelabrechnung kann entsprechend dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip nachrichtlich die tatsächlich in der Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen jedes Eigentümers ausweisen. Von wesentlicher Bedeutung ist jedoch, dass die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze auszuweisen hat (Kardinalpflicht!). Beschlussgegenstand der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. ...mehr

Abhängig vom konkreten Einzelfall, entspricht eine langfristige Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Der Gesetzgeber erkennt die Möglichkeit der Kreditaufnahme seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich an. Diese Bestimmung regelt die Vertretungsmacht des Verwalters und ordnet insoweit zw...mehr

Als weitere Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle hinsichtlich der rechnerischen Richtigkeit der Gesamtabrechnung hatte vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Aufstellung eines Vermögensstatus auf den Schlusstag des Wirtschaftsjahres geboten. Der Vermögensstatus hat jedoch lediglich eine freiwillige Leistung des Verwalters dargestellt, die nicht Gegenstand des Besc...mehr

Vereinzelt enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen, wonach die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung als genehmigt gilt, wenn nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums seitens der Wohnungseigentümer schriftlich Widerspruch gegen die Jahresabrechnung erhoben wird. Solche Klauseln wurden bereits nach altem Recht in aller Regel als unwirksam erachtet.[1] Zwar ist die ...mehr

Abrechnungsperiode ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich das Kalenderjahr.[1] Die Wohnungseigentümer können aber auch eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode vereinbaren. Eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Wirtschaftsperiode kann von den Wohnungseigentümern dauerhaft nicht im Beschlussweg abgeändert werden.mehr

Bei der Auswechslung einer bestehenden Zentralschließanlage sind unterschiedliche Konstellationen zu unterscheiden: Der Austausch erfolgt wegen eines Defekts. Der Austausch wird erforderlich aufgrund Schlüsselverlusts eines der Wohnungseigentümer oder seines Mieters. Der Austausch soll zwar nicht wegen eines Defekts erfolgen, aber zur Anpassung an zeitgemäße Standards. Stets ist...mehr

Auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage, wurde die Jahresabrechnung nur dann als ordnungsmäßig angesehen, wenn in ihr die Anfangs- und Endstände der gemeinschaftlich geführten Konten angegeben wurden, da sie ohne Angabe dieser Informationen nicht auf ihre Schlüssigkeit prüfbar war. Auch dieser Grundsatz gilt zwar nicht mehr, sollte aber weiter berücksichtigt werden, d...mehr

Die anteiligen Zinserträge stellen für alle Eigentümer, deren Wohnung sich im Privatvermögen befindet, unabhängig von der Nutzungsart, steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.[1] Insoweit wird die Abgeltungsteuer einbehalten. Unter diesem Aspekt bietet sich der Ausweis der Zinserträge nach dem Bruttoprinzip an: Bruttozinsertrag als Einnahme, Zinsabschlagsteuer als...mehr

Rz. 93 Verstirbt im Laufe des Rechtsstreits eine Partei und führt der Erbe oder führen die Erben den Prozess weiter, so wird kein neuer Auftrag erteilt. Der Anwaltsvertrag setzt sich vielmehr mit dem, bzw. den Erben fort. Ab dem Erbfall, ist/sind Auftraggeber des Rechtsanwalts der Erbe/die Erben, ohne dass der Auftrag durch diese(n) erneuert werden muss.[35] Rz. 94 Es handelt...mehr

Rz. 20 Kommt es zur Wahrnehmung eines gerichtlichen Termins, entsteht nach Nr. 3104 VV eine Terminsgebühr in Höhe von 1,2. Rz. 21 Auch in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gilt Vorbem. 3 Abs. 3 VV. Die Terminsgebühr entsteht unter den dort genannten Voraussetzungen. Die Anwendung bereitet hier seit dem Inkrafttreten des 2. KostRMoG keine Probleme mehr, da Vorbem. 3 A...mehr

Heiz- und Warmwasserkosten sind nach einer Grundsatzentscheidung des BGH[1] in der Jahresgesamtabrechnung und in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen differenziert darzustellen: In der Jahresgesamtabrechnung sind sämtliche Ausgaben für die in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode bezogene Heizenergie – und zwar unabhängig vom konkreten Verbrauch – darzustellen. In den jewei...mehr

Gerät der Verwalter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug, können die Wohnungseigentümer insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Ist die Klage erfolgreich, können zunächst die Verfahrenskosten gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Bleibt er weiter untätig, haftet er unmittelbar gegenüber den vermietenden Wohnungseigentümern hinsichtli...mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG n...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Rz. 105 Steuerfrei ist nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. a UStG auch die Vermietung und Verpachtung von Berechtigungen, für die die Vorschriften des BGB über Grundstücke gelten. Hierzu gehören z. B. das Bergwerkseigentum [1], landesrechtliche Realgewerbeberechtigungen (z. B. Mühlen- und Abdeckereigerechtigkeiten), Fischereirechte und Wassernutzungsrechte nach Landesrecht, soweit j...mehr

Rz. 126 Nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. c UStG sind auch die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken umsatzsteuerfrei. Davon betroffen sind insbesondere der Nießbrauch [1], die Grunddienstbarkeit [2], die beschränkte persönliche Dienstbarkeit[3] sowie das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht.[4] Damit ist z....mehr

Inländer und Ausländer sind betroffen In- und Ausländer Für den Steuerabzug spielt es keine Rolle, ob der leistende Bauunternehmer (Auftragnehmer) seinen Sitz im Inland oder Ausland hat. Es kommt auch nicht darauf an, ob es zum Unternehmenszweck des Leistenden gehört, Bauleistungen zu erbringen oder ob er mit seinem Unternehmen überwiegend Bauleistungen erbringt. Auch wenn jem...mehr

Rz. 188 Für den Steuererlass kommt es darauf an, ob der Erwerber die Steuer aus seinem verfügbaren Vermögen begleichen kann. Rz. 189 Der Steuergesetzgeber geht dabei von einem neuen und eigenständigen Begriff des "verfügbaren Vermögens" aus. Die zivilrechtliche Möglichkeit, über Vermögen verfügen zu können (§ 185 BGB) ist demnach nicht maßgeblich. Rz. 190 Der Gesetzeswortlaut ...mehr

Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein.[1] Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustimmung stets als Pauschale vereinbart wer...mehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.[1] Aufhebung der Veräußerungszustimmung Aus der Niederschrift der Eigentümerversammlung muss sich eindeutig ergeben, dass eine Mehrheit der...mehr

Abmahnung Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.[1] Anspruchsverzicht Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüch...mehr

Eine Versagung der Zustimmung ist nur gerechtfertigt, wenn gewichtige Gründe in der Person des Erwerbers vorliegen, die befürchten lassen, er werde die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht beachten.[1] Eine vereinbarte Veräußerungszustimmung dient nämlich dem Zweck, eine gemeinschaftswidrige Gefahr abzuwenden. Insoweit liegt ein Grund zur Verweigerung der Zustimmung n...mehr

Verbreitet sind Fälle, in den 2 oder mehr Wohnungseigentumsanlagen über eine sich unter den real geteilten Grundstücken befindliche Tiefgarage verfügen, die entsprechend der Häuser ebenfalls vertikal in der Luftlinie geteilt und insoweit jeweils teilweise gemeinschaftliches Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser ist. Praxis-Beispiel Gemeinsame Zufahrt...mehr

Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Über die Verwaltungsmaßnahmen selbst beschließen aber selbstverständlich die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des § 19 WEG. Ordnungsmäßige Verwaltung Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ordnungsmäß...mehr

§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG verleiht den Wohnungseigentümern das Recht zur Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung. Auch einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, steht das Recht zu, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen. Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG gelten dieselben Grundsätze wie im Fall des Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt zum Verwaltervertrag lediglich in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser (automatisch) spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet – es schreibt einen Verwaltervertrag aber nicht vor. Zu berücksichtigen ist, dass die in § 26 Abs. 1 und 2 WEG geregelte Bestellung des Verwalters diesem zunächst nur seine Organstellung vers...mehr

Durch einfachen Mehrheitsbeschluss kann eine Veräußerungsbeschränkung nicht geschaffen werden. Es bedarf vielmehr zwingend einer Vereinbarung. Anders aber dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, nach der die Gemeinschaftsordnung selbst oder das Wohnungseigentumsgesetz in seinen abdingbaren Regelungsbereichen geändert werden kann. Enthält die Gemeins...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wichtigstes Verwaltungsorgan neben den Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümerversammlung ist der Verwalter. Seiner Bedeutung entsprechend, ordnet § 26 Abs. 5 WEG an, dass seine Bestellung nicht ausgeschlossen werden...mehr

Nach § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden, so ein entsprechender Beschluss nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gefasst wurde. Nicht die Eintragung im Grundbuch wirkt konstitutiv, sondern der Beschluss[1], weshalb die Löschung nicht zwingend erforderlich ist. Freilich empfiehlt sich die Löschung, da das Grundbuch andernfalls unrichtig ...mehr

Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen über Verwalterhonorarhöchstsätze. Derartige Bestimmungen waren nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG unbeachtlich, da nichtig. Nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. durfte die Verwalterbestellung auch durch Vereinbarung nicht erschwert werden. Eine Festlegung von Honorarhöchstsätzen stell...mehr

Unter einer Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Erfasst sind insoweit sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Rechtsgeschäft, also die Auflassung.[1] Hiervon abzugrenzen ist stets der Eigentumsübergang im Wege der Universalsukzession durch den Erben n...mehr

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetz...mehr

Nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO ist zunächst der Nachweis des Verwalteramts durch öffentliche Urkunde zu führen. Nach § 415 ZPO handelt es sich um eine öffentliche Urkunde dann, wenn sie von einer öffentlichen Behörde innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse oder von einer mit öffentlichem Glauben versehenen Person innerhalb des ihr zugewiesenen Geschäftskreises in der vorgesc...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen (bevor die Wohnungseigentümerversammlung über die Vorschüsse bzw. Nachschüsse beschließt) und mit einer Stellungnahme versehen. Unterstützung des Verwalters Der V...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 war das Recht zur Einsichtnahme in (Verwaltungs-)Unterlagen lediglich in § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG bezüglich der Versammlungsniederschriften und in § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG bezüglich der Beschluss-Sammlung geregelt. Ein Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer in die übrigen Verwaltungsunterlagen wurde aus den Bestimmungen der §§ 675, 666 BGB...mehr

Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 5 WEG nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt werden. Mit Blick auf den Verwaltervertrag bestimmt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser spätestens 6 Monate nach Abberufung endet. Der Verwaltervertrag endet insoweit automat...mehr

Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung (früher: Instandhaltung und Instandsetzung) des Sondereigentums hinausgehen, ordnet § 13 Abs. 2 WEG eine Gestattungsbeschlussfassung an, soweit durch die entsprechende Maßnahme anderen Wohnungseigentümern ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. § 13 Abs. 2 WEG be...mehr

Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer stellen unzweifelhaft einen Zusatzaufwand für den Verwalter dar. Insoweit war sich die Rechtsprechung Jahrzehnte lang darüber einig, dass dieser Zusatzaufwand mit der Verwaltergrundvergütung nicht abgegolten ist. Insoweit wurde dem Verwalter für Mahnungen ein Zusatzhonorar zugebilligt. Soweit sich dieses in einer Höhe von 10 bis 15 EUR b...mehr

Verweigert der Verwalter zu Unrecht die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, kann er vom Einsicht begehrenden Wohnungseigentümer nicht direkt gerichtlich in Anspruch genommen werden. Der Einsicht begehrende Wohnungseigentümer muss vielmehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend in Anspruch nehmen. Beim Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers handelt es sich im...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann das Gericht dem Verwalter keine Verfahrenskosten mehr auferlegen. Die Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. existiert nicht mehr. Dies hat vor allem einen praxisrelevanten Hintergrund: Bereits nach früherem Recht führte eine durch das Gericht unterlassene Verfahrenskostenbelastung des Verwalters nicht dazu, dass die Wohnungseigentümer vom Ver...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern. Hat der Verwalter Schäden am Sondereigentum verursacht, haftete er dem geschädigten Wohnungseigentümer. Der Schadensersatzanspruch des geschädigten Wohnu...mehr

In der Praxis scheitern Entlastungsbeschlüsse häufig daran, dass dem Verwalter zwar keinerlei Fehlverhalten zum Nachteil der Wohnungseigentümer zum Vorwurf zu machen ist und auch seine Amtsführung in jeder Hinsicht vorbildlich war, er jedoch eine fehlerhafte Jahresabrechnung erstellt hat und der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber ...mehr

Im Verwaltervertrag kann keine Veräußerungszustimmung geregelt werden. Grundsätzlich sind Bestimmungen im Verwaltervertrag unwirksam, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Ist nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich, kann sich der Verwalter dieser Verpfl...mehr

Auf Grundlage des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter bis zum Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Kosten eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens auferlegt werden, wenn er aufgrund groben Verschuldens die Tätigkeit des Gerichts veranlasst hatte. Hauptanwendungsfall der Bestimmung waren Beschlussanfechtungsverfahren, die der klagende Wohnungseigentümer desha...mehr