Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Nach § 14 Abs. 1 der Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (TrinkwV) haben Unternehmer und sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage, in der sich eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung befindet, das Wasser an mehreren repräsentativen Probeentnahmestellen regelmäßig von einer zugelassenen Untersuchungsstelle auf Legionellen untersuchen z...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in die ursprünglich der Gemeinschaft oblieg...mehr

Nach der VDE 0185 sind Blitzschutzanlagen in regelmäßigen Abständen von einem Sachverständigen zu prüfen. Vorgeschlagen wird insoweit eine einfache Zwischenbesichtigung im Abstand von 2 bis 3 Jahren und alle 10 bis 20 Jahre eine Sachverständigenprüfung. Für Hochhäuser gilt eine Sachverständigenprüfung im jährlichen Abstand.mehr

Da es sich beim Verwaltervertrag in aller Regel um einen Formularvertrag handelt, der der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt, kann der Verwalter für den Bereich der Verkehrssicherungspflichten seine Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit weder dem Grunde noch der Höhe nach begrenz...mehr

Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum der Wohnungseigentümer in Form einer Bruchteilsgemeinschaft. Vom Grundsatz her sind also die Wohnungseigentümer zur Verkehrssicherung verpflichtet. Allerdings handelt es sich bei der Pflicht zur Verkehrssicherung um eine Pflicht, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultiert und daher nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der W...mehr

Der nachfolgende Leitfaden führt die Verwaltung durch die Planung und Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme.[1]mehr

Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. Über konkrete Maßnahmen zur Bes...mehr

Die Instandhaltung als Teil der Erhaltung umfasst sämtliche Maßnahmen, die normale, gebrauchs- und altersbedingte Abnutzungen beseitigen. Als Beispiele kommen sämtliche Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen infrage, des Weiteren Kleinreparaturen sowie Pflege- und Reinigungsmaßnahmen. Insoweit gehören auch die Kosten eines Hauswarts zu den Instandhaltungskosten.[1] ...mehr

Bestimmte Räume oder Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums können nicht in jedem Fall in Sondereigentum umgewandelt werden. Was gemäß § 5 Abs. 3 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum ist, kann auch nicht durch Vereinbarung in Sondereigentum umgewandelt werden. Dies gilt in erster Linie für die Eingangshalle sowie Flure und Laubengänge, die dem Zugang zu mehreren Einheiten d...mehr

Ob Gartenteiche einzufrieden sind, soll sich nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls, nämlich nach Lage, Größe und Tiefe des Teichs richten.[1] Im Hinblick aber auf die Tatsache, dass gerade Kleinkinder nicht ertrinken, sondern ersticken, wenn sie in einen Teich fallen, ist stets eine Einfriedung empfehlenswert. Alternativ kann knapp unter der Wasseroberfläche eine Abstu...mehr

Bei der Vergabe von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen muss die Verwaltung zahlreiche rechtliche Aspekte beachten. Diese ergeben sich sowohl aus den gesetzlichen Bestimmungen als auch den vertraglichen Vereinbarungen. Im Regelfall sind zu Vergleichszwecken mindestens 3 Angebote zu berücksichtigen. Bei der Einholung von Angeboten sollten aus technischer Sicht die ...mehr

Beschlussmuster: Bildung einer Erhaltungsrücklage[1] TOP XX Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Wohnungseigentümer beschließen die Bildung einer Erhaltungsrücklage gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. In Bemessung der insoweit von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge, orientieren sich die Wohnungseigentümer an den Ansätzen des § 28 Abs. 2 II. BV unter Berücksichtigung eine...mehr

Seit 31.5.2016 muss für jede Aufzugsanlage ein Notfallplan vorliegen und in der Aufzugsdokumentation hinterlegt sein. Des Weiteren ist der Einbau eines Zweiwege-Notrufsystems verpflichtend. Der Notfallplan muss an der Hauptzugangsstelle des Aufzugs ausgehängt werden. Der Notfallplan muss unter anderem den Namen und die Telefonnummer der Person ausweisen, die uneingeschränkt ...mehr

Verletzt der Verwalter seine Organpflichten, insbesondere weil er erforderliche Maßnahmen der Verkehrssicherung unterlässt bzw. nicht für eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer sorgt, kann er wegen Verletzung der der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis obliegenden Verkehrssicherungspflichten in Anspruch und in Regress genommenen werden....mehr

Gemäß § 60 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) besteht grundsätzlich und für jeden die Verpflichtung, seine Abwasseranlagen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik herzustellen, zu betreiben und zu unterhalten. Mit anderen Worten: Jede Abwasserleitung muss absolut dicht sein. Dies gilt auch für Abwasserleitungen auf privaten Grundstücken. Nach der weiteren Bestimmun...mehr

Die Verwaltung ist grundsätzlich dazu verpflichtet, Baumängel festzustellen. Werden solche erkannt, sind diese den Eigentümern mitzuteilen und es ist mittels Beschlusses eine Entscheidung der Eigentümerversammlung zum weiteren Vorgehen herbeizuführen (siehe Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 3.2). Insbesondere bei umfangreicheren Sanierungs- oder Moder...mehr

Zeitnahe Umsetzung Die beschlossene Maßnahme ist zeitnah umzusetzen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn er zunächst einen Beschluss über eine größere Sanierungsmaßnahme nicht durchführt, weil die Finanzierung dieser Maßnahme nicht gesichert ist[1] ode...mehr

DIN 18040 Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen Zentrale Planungsvorschrift für die Errichtung von barrierefreien baulichen Anlagen ist "DIN 18040: Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen". Die DIN 18040 besteht aus 3 Teilen: DIN 18040-1: Öffentlich zugängliche Gebäude DIN 18040-2: Wohnungen DIN 18040-3: Öffentlicher Verkehrs- und Freiraum Überarbeitung kommt! 2021 wurde di...mehr

Grundlage für die Beurteilung von Schallschutzmaßnahmen in Gebäuden sind im Wesentlichen die Richtlinie VDI 4100 und die Normenreihe DIN 4109. Für die Beurteilung von Beeinträchtigungen aus Arbeitslärm, Verkehrslärm oder Fluglärm sind weitere Normen und Richtlinien zu beachten. Durch die Vorgaben aus Normen und Auflagen soll regelmäßig der Schalldurchgang durch Bauteile (Wän...mehr

Verkehrssicherungspflichten bestehen zunächst und grundsätzlich nur gegenüber "berechtigten" Besuchern der Wohnanlage samt gemeinschaftlichen Flächen. Der Einbrecher, der beim Abtransport des Diebesguts auf dem gemeinschaftlichen Gehweg infolge Eisglätte zu Sturz und Schaden kommt, kann sich nicht auf eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft b...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Schutz vor Gefahren durch Bäume. Gefahren können insbesondere von kranken und morschen Bäumen ausgehen. Soweit hier eine Gefahr für Personen und Sachen nicht anders beseitigt werden kann, können die Bäume auch nach den einschlägigen Baumschutzsatzungen gefällt werden, allerdings nicht eigenmächtig. Gerade...mehr

Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt zunächst eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung ist das Vorliegen allgemeiner Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.[1] Ist eine Streupflicht gegeben, richten sich Inhalt und Umfang nach den Umständen des Einzelfalls. Keine Beschlusskompetenz für Turnusre...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hatte der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus die...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Begriff Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Kostentragungspflicht und die Beitragsleistungen zur Erhaltungsrücklage und weiter gebildeten Rücklagen enthält. Daneben hat der Verwalter gemäß § ...mehr

Aus der eigentumsrechtlichen Zuordnung des Fußbodenbelags sowie des Estrichs beantworten sich auch die Fragen im Hinblick auf die Zulässigkeit von Veränderungen dieser Bodenbereiche. Der Wohnungseigentümer ist auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer berechtigt, den in den Bereichen des Sondereigentums verlegten bzw. vorhandenen Bodenbelag auszutauschen, da der Fuß...mehr

Die Probleme beim Fußboden drehen sich größtenteils um die eigentumsrechtliche Zuordnung und erhöhten Trittschall im Zuge des Austauschs des Fußbodenbelags durch andere Materialien. Die häufigsten Fallen Eigentumszuordnung beachten Der Bodenbelag selbst steht im Sondereigentum eines jeden Wohnungseigentümers. Estrich sowie Trittschalldämmung sowie Bodenplatte und Unterbodenkon...mehr

Rz. 3 Außerordentliches Kündigungsrecht Um zur Anwendbarkeit des § 573d zu gelangen, bedarf es zunächst eines außerordentlichen Kündigungsrechts. Das außerordentliche Kündigungsrecht ergibt sich aus dem Gesetz und findet sich für den Mieter z. B. in § 540 Abs. 1 Satz 2 (Gebrauchsüberlassung an Dritte), § 544 S. 1 (Vertrag über mehr als 30 Jahre), § 555e Abs. 1 S. 1 (Sonderkün...mehr

Die nachfolgenden Informationen sind ein Auszug aus dem Beitrag Ablesung und neue Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach HeizKV. Wenn fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler installiert sind, hat der Gebäudeeigentümer den Nutzern unterjährige Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen auf Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenver...mehr

Rechtlich tritt der Zwangsverwalter praktisch in die Stellung des Wohnungseigentümers ein. Im Interesse der Gläubigerbefriedigung ermächtigt § 152 Abs. 1 ZVG den Zwangsverwalter, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Der Zwangsverwalter ist also vor allem verpflichtet, das...mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Begriff Die Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums gehören zum Gemeinschaftseigentum, was ebenso für die Wohnungseingangstüren gilt. Bezüglich der Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen an diesen Türen ist den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz eingeräumt. Bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz dienen, können von einzelnen Wohnungseigentümern beansp...mehr

Rz. 2 Gerichte, Behörden und Notare haben dem zuständigen Finanzamt Anzeige nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck zu erstatten. Rz. 3 Auf der Grundlage dieses Musters wird ein Vordrucksatz hergestellt, wovon je eine Durchschrift bestimmt ist für das nach §§ 19, 20 AO für den Erwerber zuständige Finanzamt, das nach §§ 19, 20 AO für den Veräußerer zuständige Finanzamt, das Lagefi...mehr

Aus Art. 103 Abs. 1 GG haben die Verfahrensbeteiligten einen Anspruch darauf, dass das Gericht sie auch in rechtlicher Hinsicht auf entscheidungserhebliche Erwägungen und Gesichtspunkte hinweist, mit denen sie erkennbar nicht gerechnet haben und auch nicht rechnen mussten (BFH v. 7.8.2002 – I R 45/01, BFH/NV 2003, 173, unter II.2.a). Dieser Grundsatz wird verletzt, wenn das ...mehr

Obwohl die Anzahl öffentlicher Ladepunkte stetig zunimmt, sind die Wege bis zur nächsten Ladesäule für viele Mieter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oftmals noch zu weit oder die Zahl der Ladepunkte ist zu gering, um auf die Elektromobilität umzusteigen. Insbesondere für diese Zielgruppe war die Installation von eigener Ladetechnik, zum Beispiel in der Tiefgarage, bish...mehr

Überblick Der Bundesrat hat am 14. November 2022 in einer Sondersitzung über das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG abschließend beraten. Haushaltskunden sowie Unternehmen mit einem Jahresverbrauch bis zu 1,5 Mio. kWh sollen im Monat Dezember entlastet werden. Mit diesem Vorschlag setzt die Bundesregierung den ersten Teil der Empfehlungen des Zwischenberichts der von der...mehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumu...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, kann bereits der teilende Eigentümer den Erstverwalter durch Ein-Personen-Beschluss bestellen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, ist das Rechtsinstitut der "werdenden Wohnungseigentümerg...mehr

Gravierende Änderungen hat das WEMoG für die Verwalterpraxis allerdings durch den in § 26a WEG geregelten "zertifizierten Verwalter" gebracht. Nach wie vor wird der Verwalter keine Ausbildung benötigen, um seinen Beruf ausüben zu können. Ab dem 1.12.2023 widerspricht allerdings die Bestellung eines nicht nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 A...mehr

Nach § 24 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen. Bedeutung hat diese seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 geschaffene Möglichkeit insbesondere in verwalterlosen Gemeinschaften, in denen auch ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist. Die Wohnungs...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, vertreten gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft. Sie vertreten die Wohnungseigentümergemeinschaft in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht als Gesamtvertreter. Sollen Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeleitet werden, bedarf es der Mitwirkung eines jeden Wohnungseigentümers. Di...mehr

Die Abberufung des Verwalters kann grundsätzlich im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch sog. Umlaufbeschluss erfolgen. Die Initiative zur entsprechenden Beschlussfassung kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen. Zu beachten ist allerdings, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nur dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer - we...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie z. B. im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmun...mehr

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung ist seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr eine solche des Verwalters, sondern eine der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1] Da der Verwalter insoweit nach wie vor gesetzlich ausdrücklich als Verpflichteter bezeichnet wird, handelt es sich um eine Organpflicht. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung en...mehr

Sollte man das Rechtsschutzbedürfnis einer Anfechtungsklage gegen die Abberufung des Verwalters bejahen und unterbleibt die Bestellung eines Nachfolgeverwalters, ist der Grundsatz der Gesamtvertretung der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen: Die Anfechtungsklage ist gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG zwingend gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Vertreten wir...mehr

Da die Anfechtungsklage seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist und der Verwalter diese gemäß § 9b Abs. 1 WEG auch gerichtlich vertritt, stellt sich die Frage, ob er als Vertreter der Gemeinschaft als deren Zustellungsvertreter infrage kommt. Vor Inkrafttreten des WEMoG fungierte der Verwalter nach der nicht mehr ...mehr

Zuständiges Gericht bei Pflichtverletzung im Rahmen der Abwicklung Sollte der abberufene Verwalter seinen Verpflichtungen anlässlich der Beendigung seines Verwalteramts nicht freiwillig nachkommen und muss der Rechtsweg beschritten werden, sind entsprechende Ansprüche vor dem sachlich und örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage gemäß...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer die "Herren der Verwaltung". Allerdings hat der Gesetzgeber bereits bei Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 1951 mit der Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG a. F. klargestellt, dass die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12....mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung mehr über die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung. § 28 Abs. 4 WEG regelt nunmehr die Pflicht des Verwalters zur Erstellung des Vermögensberichts. Dies ändert allerdings nichts an der Rechtslage. Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über das Auftragsverhältnis, be...mehr

Eine richterliche Abberufung ist stets dann erforderlich, wenn sich die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer weigert, den Verwalter abzuberufen, ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt und das Ermessen der übrigen Wohnungseigentümer insoweit auf Null reduziert ist. Das Recht auf richterliche Abberufung des Verwalters folgt aus dem Anspruch eines jeden W...mehr