Rechtlich tritt der Zwangsverwalter praktisch in die Stellung des Wohnungseigentümers ein. Im Interesse der Gläubigerbefriedigung ermächtigt § 152 Abs. 1 ZVG den Zwangsverwalter, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Der Zwangsverwalter ist also vor allem verpflichtet, das Hausgeld während der Zwangsverwaltung an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage abzuführen. Im Rahmen der Haftung für Wohngeldansprüche tritt der Zwangsverwalter jedoch nur neben den Eigentümer, nicht an dessen Stelle, weshalb die persönliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Zahlung rückständiger Beiträge nicht entfällt.[1] Der Zwangsverwalter hat in diesem Zusammenhang auch die Befugnis, eine leer stehende Wohnung, die weder vom Eigentümer bewohnt noch vermietet ist, seinerseits zu vermieten oder aber Kündigungen gegenüber denjenigen Mietern einer Eigentumswohnung auszusprechen, die sich in Zahlungsverzug befinden. Weiter ist der Zwangsverwalter zur Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer befugt.
Haftung auch für Verwaltervergütung
Die Haftung des Zwangsverwalters für die während der Beschlagnahme fällig werdenden Wohngeldansprüche erstreckt sich auch auf die von ihm anteilig zu tragende Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters.[2] Der Zwangsverwalter unterliegt demnach der Teilhaftung des Wohnungseigentümers gemäß § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG. Hiernach haftet er anteilig entsprechend des Miteigentumsanteils des zwangsverwalteten Wohnungseigentums unmittelbar gegenüber dem Verwalter neben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
WEG ist "Beteiligte" i. S. v. § 154 ZVG
Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt und in diesem Zusammenhang kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft "Beteiligte" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein.[3] Verletzt beispielsweise der Zwangsverwalter durch Nichtzahlung des Hausgelds seine Pflicht, aus den Nutzungen des Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten, haftet er der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend auf Schadensersatz.
Ist der Zwangsverwalter nicht in der Lage, die Hausgelder an die Gemeinschaft aus den erwirtschafteten Erträgen zu bezahlen, hat er einen Anspruch auf entsprechende Vorschüsse gegen den die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger.[4]
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen