Bei Knappheit von Parkraum kann andererseits die Befugnis zum Parken zeitweise oder für bestimmte Fahrzeuge eingeschränkt werden.[1]
Zeitliche Einschränkung
Auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit von 18 Uhr bis 8 Uhr dort ein Fahrzeug abstellen dürfen, überschreitet nicht die Grenze einer Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG. Es handelt sich nicht um die Begründung von Sondernutzungsrechten, die nach der Rechtsprechung des BGH nur durch Vereinbarung begründet werden können.[2]
Keine Reservierung von Parkplätzen
Nicht möglich ist jedoch die Reservierung von Parkplätzen für bestimmte Eigentümer. Dies würde auf einen völligen Nutzungsausschluss der anderen Miteigentümer und somit letztlich auf die Schaffung eines Sondernutzungsrechts hinauslaufen.[3]
Vermietung von Parkplätzen
Möglich ist hingegen eine Vermietung der Stellplätze unter bevorzugter Berücksichtigung der Wohnungseigentümer.[4]
Punktesystem
Weiter kann auch ein Punktesystem unter Berücksichtigung beispielsweise von Wartezeiten ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[5]
Willkürliche Privilegierung oder Benachteiligung
Willkürliche Privilegierung oder Benachteiligung einzelner Miteigentümer stellt hingegen in aller Regel keinen ordnungsmäßigen Gebrauch dar.[6] Abweichungen hiervon können in besonderen Fällen – insbesondere aufgrund individueller Merkmale, etwa Krankheiten oder Behinderungen von Wohnungseigentümern – zulässig sein.
Parken von Nichteigentümern
Nichteigentümern kann zumindest das Parken auf gemeinschaftlichen Flächen nicht versagt werden, wenn ein zulässigerweise betriebenes Gewerbe in einem Teileigentum hierauf angewiesen ist und über eigene Stellplätze verfügt.[7] Eine Beschlussfassung zur Vermietung im Gemeinschaftseigentum stehender Stellplätze an Wohnungseigentümer entspricht demnach im Regelfall nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gemeinschaft im Rahmen ihres Ermessensspielraums für eine gerechte Verteilung der Plätze sorgt. Die Gemeinschaft überschreitet jedenfalls ihren Ermessensspielraum, wenn sie eine Nutzungsregelung entgegen der Verkehrsanschauung beschließt, die den anliegenden Eigentümern von Wohnungen oder Garagen jegliche Nutzung angrenzender, nicht vermieteter Gemeinschaftsflächen untersagt.[8]
Selbstverständlich aber widerspricht das Parken von Nichteigentümern dann ordnungsmäßiger Verwaltung bzw. ordnungsmäßigem Gebrauch, wenn hierdurch Behinderungen von Miteigentümern zu befürchten sind.[9]
Feuerwehrzufahrt
Ein Beschluss, der das Abstellen eines Kfz in der Feuerwehranfahrtszone gestattet, ist nichtig.[10]
Auch Parkverbote können zulässig sein
- Verbot, auf Zufahrten zur Garage oder Zugängen zum Wohngebäude zu parken.[11]
- Parkverbot für Klein-Lkw und Wohnwagen, wenn die Wohnanlage ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird und eine Gewerbeausübung untersagt ist.[12]
Keine eigenmächtigen Verwalterkompetenzen
Es obliegt allein den Wohnungseigentümern, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu regeln. Der Verwalter darf nicht in das Gebrauchsrecht einzelner Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum eingreifen. Dem Verwalter etwa von Ferienwohnungen ist daher eine Verfügung über Stellplätze, die zu den Ferienwohnungen gehören, eigenmächtig nicht gestattet. Insbesondere ist er nicht berechtigt, Parktickets für diese zu vergeben.[13]
Exkurs: Keine Dash-Cam zur Überwachung des Stellplatzes
Eine im Bereich der Windschutzscheibe eines Autos befestigte Kamera zur Überwachung des Kfz-Stellplatzes verletzt auch dann das Persönlichkeitsrecht der übrigen Garagennutzer und stellt einen unzulässigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums dar, wenn die Kamera der Prophylaxe von Beschädigungen und Aufbrüchen dient, aber nicht auszuschließen ist, dass nicht lediglich nur der konkrete Kfz-Stellplatz überwacht wird.[14]
Sondernutzungsrecht
Der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Insoweit soll es den Wohnungseigentümern möglich sein, durch Hausordnung zu regeln, dass im Sondernutzungsrecht stehende Tiefgarageneinstellplätze nur an Bewohner bestimmter Häuser dieser Anlage vermietet werden dürfen, soweit sie nicht von den Eigentümern selbst genutzt werden. Trotz des Sondernutzungsrechts bleibe die Stellfläche gemeinschaftliches Eigentum und die Eigentümer hätten das Recht der Gebrauchsregelung, solange dem Berechtigten selbst die ausschließliche Nutzungsmöglichkeit nicht entzogen werde.[15]
Einschränkende Beschlüsse sind aber nichtig, soweit sie erkennbar den vereinbarten Inhalt des Sondernutzungsrechts verändern sollen. Hierfür ist eine neue Vereinbarung nötig.
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