Die Wiederbestellung des Verwalters kann entweder durch Versammlungsbeschluss erfolgen oder durch einen Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Freilich wird ein bestellter Verwalter von sich aus niemals seine Wiederbestellung durch Umlaufbeschluss initiieren. Enthält sich auch nur ein Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, ist der Beschluss über die Wiederbestellung nicht zustande gekommen.
Im Übrigen sollte der Verwalter gerade bei der Beschlussfassung über seine Wiederbestellung peinlichst darauf achten, dass sämtliche formellen Anforderungen an die Beschlussfassung erfüllt sind. Von erheblicher Bedeutung ist darüber hinaus, dass im Wiederbestellungsbeschluss ausdrücklich auch die Eckpunkte des Wiederbestellungszeitraums geregelt sein müssen.[1] Im Wesentlichen sind hier 3 Konstellationen vorstellbar:
- Unveränderte Vertragsbedingungen
- Anpassung der Verwaltervergütung
- Neuabschluss eines Verwaltervertrags
Zu 1: Unveränderte Vertragsbedingungen
Auch dann, wenn die Vertragsbedingungen des Vorbestellungsverhältnisses unverändert fortgelten sollen, bedarf es zumindest dieser Klarstellung im Wiederbestellungsbeschluss, denn auch bei unverändert fortbestehenden Vertragsbedingungen für den Wiederbestellungszeitraum ist der Beschluss anfechtbar, wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist.[2]
Musterbeschluss: Wiederbestellung der Verwaltung zu unveränderten Konditionen
TOP XX: Wiederbestellung der Verwaltung
Die Firma _________ wird ab dem ______ bis zum ______ erneut zur Verwalterin bestellt.
Der bestehende und allen Eigentümern bekannte Verwaltervertrag bleibt unverändert bestehen und gilt auch für die gesamte Dauer der Bestellung fort.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Zu 2: Anpassung der Verwaltervergütung
Verbreitet enthalten Verwalterverträge keine Vergütungsanpassungsklauseln, sodass die bisherige Verwaltervergütung für den Wiederbestellungszeitraum für den Verwalter wirtschaftlich nicht mehr tragbar sein kann. In solchen Fällen kann die Vergütungsanpassung im Wiederbestellungsbeschluss geregelt werden. Dem Abschluss eines neuen Verwaltervertrags bedarf es insoweit nicht. Allerdings ist im Beschluss ausdrücklich zu regeln, dass die übrigen Bestimmungen des Verwaltervertrags unverändert auch für den Wiederbestellungszeitraum fortgelten.
Musterbeschluss: Wiederbestellung der Verwaltung unter Anpassung der Verwaltervergütung
TOP XX: Wiederbestellung der Verwaltung
Die Firma _________ wird ab dem ______ bis zum ______ erneut zur Verwalterin bestellt.
Die Grundvergütung beträgt für den vorgenannten Bestellungszeitraum monatlich
____ EUR netto zzgl. USt. in gesetzlicher Höhe (derzeit 19 %) ___ EUR, mithin ___ EUR brutto je Wohnungseigentumseinheit,
____ EUR netto zzgl. USt. in gesetzlicher Höhe (derzeit 19 %) ___ EUR, mithin ___ EUR brutto je Teileigentumseinheit,
____ EUR netto zzgl. USt. in gesetzlicher Höhe (derzeit 19 %) ___ EUR, mithin ___ EUR brutto je Stellplatz.
Der bestehende und allen Eigentümern bekannte Verwaltervertrag bleibt im Übrigen unverändert bestehen und gilt auch für die gesamte Dauer der Bestellung fort.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Zu 3: Neuabschluss eines Verwaltervertrags
Sollen im Übrigen wesentliche Vertragskonditionen geändert werden, bietet es sich zwecks ausreichender Transparenz an, einen neuen Verwaltervertrag für den Zeitraum der Wiederbestellung abzuschließen.
Geänderte Vertragsbedingungen müssen bekannt sein
Die geänderten Vertragsbedingungen müssen den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung bekannt sein. Keinesfalls kann in einer Wohnungseigentümerversammlung die Wiederbestellung mit der Maßgabe beschlossen werden, dass der Verwaltungsbeirat im Anschluss an die Versammlung einen Verwaltervertrag mit dem Verwalter für den Wiederbestellungszeitraum aushandelt, der auf einer späteren Eigentümerversammlung beschlossen werden soll.
Musterbeschluss: Wiederbestellung der Verwaltung unter Abschluss eines neuen Verwaltervertrags
TOP XX: Wiederbestellung der Verwaltung
Frau/Herr/Firma ________ wird mit Wirkung ab dem _______ für weitere drei Jahre bis zum _______ zum Verwalter bestellt.
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird den vom Verwalter mit Ladungsschreiben vom _______ an die Wohnungseigentümer übersandten und für den Wiederbestellungszeitraum maßgeblichen Verwaltervertrag als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter unterzeichnen. Der für die abgelaufene Amtszeit geltende Verwaltervertrag vom _______ verliert mit Unterzeichnung des neuen Verwaltervertrags seine Wirkung.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folg...
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