Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach den §§ 305 ff. BGB. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer Klauseln ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wird nicht geprüft.[1] Auch dann, wenn also der Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln enthält, kann dies allein eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss über den Verwalterbestellung nicht begründen.
Allerdings unterliegt der Beschluss über den Inhalt des abzuschließenden Vertrags insoweit einer gerichtlichen Kontrolle, ob die Wohnungseigentümer das ihnen eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt haben. Haben sie insoweit Ihren Ermessensspielraum überschritten, wird der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags oder aber die Ermächtigung etwa des Verwaltungsbeirats zum Aushandeln des Verwaltervertrags auf Anfechtungsklage für ungültig erklärt. Konsequenz: Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen. Dementsprechend kann er weiter verlangen, dass der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen. Ist also der wirksam bestellte Verwalter nicht zu einer Vertragsänderung bereit, hat ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf seine Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags.
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