Wenn es um das Thema der Umwandlung des Verwaltungsunternehmens geht, sind zunächst 2 Aspekte zu beachten:
- Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts und
- Publizität des Verwalterunternehmens
Zu 1: Höchstpersönlichkeit
Das Verwalterverhältnis ist höchstpersönlicher Natur: Es beruht insbesondere auf dem persönlichen Vertrauen der Wohnungseigentümer zum Verwalter sowie dem Vertrauen in dessen Bonität – und zwar unabhängig davon, ob eine Einzelunternehmung, eine Personengesellschaft oder eine juristische Person, wie insbesondere eine GmbH, zur Verwalterin bestellt ist.
Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 BGB, auf den die Bestimmungen des Auftragsrechts der §§ 662 ff. BGB zur Anwendung kommen. Gem. § 673 Satz 1 BGB erlischt das Vertragsverhältnis mit dem Tod des Beauftragten. Da das Verwalteramt höchstpersönlicher Natur ist, geht es also nicht auf die Erben über.[1] Die Erben sind nur noch zur Herausgabe der Verwalterunterlagen verpflichtet.[2] Bei einer juristischen Person oder einer Handelsgesellschaft endet das Amt mit dem Erlöschen ihrer Rechtsfähigkeit, also mit der Liquidation.[3]
Selbst im Fall der Beibehaltung der ursprünglichen Rechtsform des Verwalterunternehmens ist ein vollständiges Delegieren der Verwalteraufgaben auf Dritte oder ein Drittunternehmen nicht möglich.[4] Selbstverständlich kann der Verwalter aber seine Aufgaben in seinem Unternehmen auf seine Mitarbeiter delegieren. Gerade bei der Umwandlung des bestehenden Verwaltungsunternehmens ist allerdings zu berücksichtigen, dass sich die Frage der Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts nicht nach dem BGB oder dem WEG beantwortet, sondern nach den Maßgaben des Umwandlungsgesetzes (UmwG).
Publizität
Zum Schutz des Rechtsverkehrs muss stets feststehen, wer das Verwaltungsunternehmen im Rechtsverkehr nach außen vertritt. Aus diesem Grund kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nicht zur Verwalterin bestellt werden[5], denn es existiert kein öffentliches Register, dem die einzelnen Gesellschafter einer GbR zu entnehmen sind. Bei anderen Personengesellschaften wie der offenen Handelsgesellschaft (OHG) oder der Kommanditgesellschaft (KG) ist dies anders, weil sich die Gesellschafter bzw. Komplementäre aus dem Handelsregister entnehmen lassen. Eine Umwandlung des vorhandenen Verwalterunternehmens in eine GbR kommt demnach von vornherein nicht in Betracht. Bestellungs- und auch Vertragsverhältnis würden in diesem Fall unmittelbar beendet werden.
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