Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung eines Verwalters entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Parteien besteht.[1] In dringenden Fällen kann die gerichtliche Verwalterbestellung auch durch einstweilige Verfügung angeordnet werden.
Grundsätzlich zu beachten ist, dass die gerichtliche Verwalterbestellung nur als ultima ratio dann in Betracht kommt, wenn feststeht, dass die übrigen Wohnungseigentümer eine Verwalterbestellung ablehnen. Der klagende Wohnungseigentümer muss daher zunächst versuchen, eine entsprechende Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Steht dann fest, dass die übrigen Wohnungseigentümer keinen Verwalter wollen oder können sich die Wohnungseigentümer untereinander nicht auf einen Verwalter einigen, kann der Rechtsweg beschritten werden.
8.1 Klageverfahren
Konkret setzt der klagende Wohnungseigentümer seinen Anspruch mittels Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durch. Nach dieser Bestimmung fasst das Gericht den Beschluss, so eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt.
Grundsätzlich bestehen insoweit 2 Möglichkeiten:
- Der klagende Wohnungseigentümer begehrt im Wege der Beschlussersetzung seine Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zwecks Bestellung eines Verwalters.
- Der klagende Wohnungseigentümer begehrt gerichtliche Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzung.
Gericht muss Entscheidungsgrundlagen haben
Die gerichtliche Bestellung eines Verwalters im Wege der Beschlussersetzung kann nur dann erfolgen, wenn der klagende Wohnungseigentümer dem Gericht die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen beibringt. Nur dann nämlich ist dieses überhaupt in die Lage, eine Ermessensentscheidung zu treffen. Dies setzt konkret voraus, dass mindestens 3 geeignete Personen vorgeschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrags nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramts durch gerichtliche Bestellung dargelegt werden.[1]
8.1.1 Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung
Nach § 24 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen. Bedeutung hat diese seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 geschaffene Möglichkeit insbesondere in verwalterlosen Gemeinschaften, in denen auch ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist. Die Wohnungseigentümer können insoweit auch für eine Einberufungsbefugnis durch Turnusregelung sorgen. So könnten sie etwa in jeder Wohnungseigentümerversammlung über denjenigen Wohnungseigentümer beschließen, der die nächste Eigentümerversammlung einberuft.
Musterbeschluss: Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung
TOP XX: Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümer ermächtigen die Wohnungseigentümerin __________ im Fall der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung oder für den Fall, dass ein Verwalter nicht bestellt ist, zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung. Diese Ermächtigung gilt auch für den Fall, dass in der Eigentümergemeinschaft zwar ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dieser sich jedoch ebenfalls pflichtwidrig weigern sollte, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Ein entsprechender Beschluss kann im Übrigen jederzeit gefasst werden. Selbstverständlich muss er ordnungsmäßiger Verwaltung sprechen. Hieran kann es fehlen, wenn ein ersichtlich unzuverlässiger Wohnungseigentümer zum Einberufungsermächtigten bestellt wird. Selbstverständlich kann im Übrigen durch Beschluss auf Grundlage von § 24 Abs. 3 WEG kein Wohnungseigentümer in das Amt des Einberufungsermächtigten gezwungen werden. Ein entsprechender Beschluss wäre wegen eines Verstoßes gegen das Belastungsverbot nichtig.[1]
Anspruchsdurchsetzung
Haben die Wohnungseigentümer keinen Verwalter bestellt, wird man zur Bejahung des Rechtsschutzbedürfnisses einer gerichtlichen Durchsetzung der Einberufungsermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG wohl das Erfordernis der Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer mit dem Begehren einer entsprechenden Beschlussfassung voraussetzen müssen. Dies kann in der Weise erfolgen, dass der Wohnungseigentümer die allseitige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung initiiert oder aber sich im Wege des Umlaufbeschlusses nach § 23 Abs. 3 WEG zur Einberufung ermäc...
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